北京樓市新政影響有多大？

　　繼中央經(jīng)濟工作會議提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”后，北京出臺了落實政策。

　　12月24日，北京進一步優(yōu)化調整住房限購政策，其中提出，非京籍家庭購買五環(huán)內住房，連續(xù)社保或個稅繳納年限從“3年”調減“2年”；購買五環(huán)外住房，年限則從“2年”調減為“1年”。多子女家庭在五環(huán)內購買住房可再增加一套。同時，商業(yè)性住房貸款利率將不再區(qū)分首套住房和二套住房；公積金貸款二套房最低首付比例由30%改為25%。

　　業(yè)內人士認為，此次北京新政在需求端精準破局，分層釋放購房潛力成為政策核心發(fā)力點，將有效提振市場信心。短期來看，五環(huán)外新房市場有望率先迎來成交回暖，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復格局。

　　北京優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策

　　12月24日，北京市住建委、市發(fā)改委、人民銀行北京分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

　　其中提出，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優(yōu)化調整住房限購政策。

　　一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調減為“2年”；購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調減為“1年”。

　　二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內購買2套商品住房。

　　同時，進一步優(yōu)化個人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機構根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制要求和本機構經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

　　另外，加大公積金支持住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

　　此外，為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目立項方式，由北京市區(qū)分級核準調整為區(qū)級備案。

　　分層釋放購房潛力 有效提振市場信心

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此次北京房地產(chǎn)新政是對中央經(jīng)濟工作會議精神的精準落實，通過需求端與供給端的協(xié)同發(fā)力，為樓市注入積極動能。

　　在需求端，張大偉指出，分層釋放購房潛力成為政策核心發(fā)力點。非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體，尤其是五環(huán)外1年社保的低門檻，精準匹配了新市民梯度置業(yè)的節(jié)奏。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域之一。

　　張大偉認為，新政落地后，北京五環(huán)外剛需新房項目有望迎來訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來訪量激增50%的場景或將重現(xiàn)。

　　而對于多子女家庭的定向支持政策，張大偉認為，將為改善性需求釋放打開空間。新政允許多孩家庭在五環(huán)內增購1套房，京籍可購3套、符合條件的非京籍可購2套，疊加二套房公積金首付比例從30%降至25%，直擊多子女家庭居住升級的核心痛點。

　　張大偉指出，當前北京改善型市場中，144平方米以上大戶型成交量同比已呈現(xiàn)增長態(tài)勢，北五環(huán)外四居室二手房成交占比顯著提升，政策將進一步強化這一趨勢，帶動五環(huán)內中高端改善型住宅去化。信貸政策的優(yōu)化則為需求釋放提供金融支撐，商業(yè)房貸不再區(qū)分首套和二套利率定價，優(yōu)質客群有望獲得更低融資成本，同時賦予銀行更大風險定價自主權，實現(xiàn)“促消費”與“防風險”的平衡。

　　在供給端，新政將招拍掛拿地項目立項方式從市區(qū)分級核準調整為區(qū)級備案。張大偉認為，這將有效提升房企投資信心與開發(fā)效率，助力房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對聚焦五環(huán)外的開發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成“銷售—回款—拿地—開工”的良性循環(huán)。同時，政策傳遞的穩(wěn)定信號，也將緩解市場對房企經(jīng)營風險的擔憂，為行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展注入信心。

　　從市場預期來看，張大偉認為，此次政策的精準性與及時性將有效提振市場信心。前期北京二手房市場曾出現(xiàn)網(wǎng)簽量下滑、掛牌量高企的情況，買賣雙方觀望情緒濃厚。新政的落地將打破部分觀望態(tài)勢，尤其是政策覆蓋的剛需與改善群體，可能加快入市節(jié)奏。短期來看，五環(huán)外新房市場有望率先迎來成交回暖，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復格局。但需注意的是，市場修復將是漸進過程，當前二手房高掛牌量的現(xiàn)狀仍需時間消化，價格大幅波動的可能性較小，穩(wěn)中有升將是主流趨勢。

（文章來源：證券時報）

(原標題：北京樓市新政，影響有多大？)

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