破解“房地產慈善信托”的稅優(yōu)空白

　　慈善信托是我國公益慈善事業(yè)的重要組成部分，是信托公司踐行中國特色金融文化的重要體現。房地產占中國居民財富比重大，發(fā)展房地產慈善信托，將收益用于公益慈善事業(yè)，社會價值較大。但是慈善信托的稅收優(yōu)惠一直處于“紙上談兵”，慈善信托的各方和各環(huán)節(jié)仍需繳納相關稅費，矛盾突出?；鶎釉诳瞻资跈嘞?，房地產慈善信托被視同于“房產銷售”征稅，無法可持續(xù)發(fā)展。頂層設計，稅優(yōu)破題，將提升社會參與慈善的積極性，助力共同富裕。

　　第一，稅收優(yōu)惠細則“紙上談兵”，稅負不公平制約慈善信托發(fā)展。

　　慈善信托是一種最規(guī)范、穩(wěn)健的慈善方式，是我國公益慈善事業(yè)的重要組成部分。慈善信托按照《中華人民共和國慈善法》《中華人民共和國信托法》《慈善信托管理辦法》等法律法規(guī)設立和運行，接受民政部門和金融監(jiān)督管理部門的雙重監(jiān)督。截至2025年12月5日，慈善信托共備案2661個，財產總規(guī)模達100億元。與“十四五”期間年度慈善支出1500億相比，慈善信托10年發(fā)展規(guī)模偏低與其所受稅負不公平有很大關系。

　　2016年和2024年《中華人民共和國慈善法》都明確規(guī)定：“自然人、法人和非法人組織設立慈善信托開展慈善活動的，依法享受稅收優(yōu)惠”。2017年《慈善信托管理辦法》明確規(guī)定：“慈善信托的委托人、受托人和受益人按照國家有關規(guī)定享受稅收優(yōu)惠”。但是配套細則遲遲未出臺，法律條文之間并不銜接，基層稅務部門處于空白授權，由于《公益事業(yè)捐贈票據使用管理辦法》第二條并沒有賦予信托公司開具公益捐贈票據的權利，而稅務部門要求憑捐贈發(fā)票抵稅，而慈善信托的委托人拿不到發(fā)票，所以慈善信托的委托人卻無法享受所得稅抵扣優(yōu)惠。實際上架空了《慈善法》《慈善信托管理辦法》的原則規(guī)定，慈善信托的稅優(yōu)措施一直處于“紙上談兵，望穿秋水”的盼望狀態(tài)。

　　第二，開展房地產慈善信托，有利于拓寬慈善財產來源，助推第三次分配，助力共同富裕。但因為存在嚴重的重復征稅問題，導致僅有“首單、首秀”，無法可持續(xù)發(fā)展。

　　房地產慈善信托，又名不動產慈善信托，信托架構同不動產信托。它是指慈善信托的捐贈人/委托人將自己的房產或財產權利，如土地使用權、房屋等財產轉移至慈善信托，并由受托人（信托公司）對該房產進行管理和運作，信托財產和收益用于支持公益慈善。作為普通國民的主要財產類型，房地產具有長期、穩(wěn)定的收益能力（租金），可以產生持續(xù)的現金流，為慈善事業(yè)提供“永續(xù)的活水”，美英等國家的同類信托中房地產占比均超過40%。不動產信托的架構如下圖：

　　中國居民財富中房地產占比過高是一個普遍現象，對于普通家庭，房地產占家庭財富的比例在50% - 70% 。但我國慈善信托的財產以貨幣資金為主，房地產形態(tài)很少，制度缺失導致大量優(yōu)質房地產無法轉化為慈善資源。

　　截至目前，全國已有八個城市正式開展不動產慈善信托財產登記試點，它們分別是：杭州（2023 年 6 月）、北京（2024年12月）→ 上海（2025年6月）→ 廣州、廈門（2025年7月）→ 天津（2025年9月）→ 江蘇（南京、蘇州，2025年11月）。目前已有萬向信托、浙金信托、上海信托、愛建信托、北方信托、廣東粵財信托、中國外貿信托、國投泰康信托、蘇州信托等信托公司成功落地了當地的“首單”不動產信托。不為人注意的是，首單、首秀之后就難以出現“第二單”，出現了無法復制的尷尬境地。原因也無一例外，按照現行稅制，它們設立時的稅費是由委托人或者信托公司繳納，運營過程中稅費先由信托公司墊付再由房地產租金等收入抵補。比如第一單的桐廬縣不動產慈善信托由委托人孫女士繳納。而媒體廣泛報道的北京通州孤獨癥房產信托，由林區(qū)長等愛心人士替田女士繳納了3萬余元的稅費。這種情況下，是無法實現可持續(xù)發(fā)展的。

　　重復征稅問題遍及慈善信托的各環(huán)節(jié)。委托設立慈善信托時，由于視同“房產銷售”，在房產轉移登記時必須以完稅憑證為前提，委托人需繳納增值稅、契稅、印花稅、個人所得稅等；信托公司運營中，信托公司將繳納房產稅、增值稅、土地使用稅等；信托收益分配給受益人時可能再次征稅；信托終止時可能會進行房產原狀返還或者真實出售，雙方還需要類似“委托設立”時繳納的各種稅費。委托人的綜合稅負高達 25%，抑制了房地產捐贈意愿。因為結合區(qū)域房地產限售政策等，下文將以北京市對“房地產慈善信托”的征稅案例數據進行說明。

　　①房地產慈善信托設立時（登記交割房地產）現行稅費

　?、?房地產慈善信托運營時（信托公司持有房地產）現行稅費

　?、?房地產慈善信托終止時（返還或處分房地產）現行稅費

　　■如原狀返還，契稅：1%-3%（根據受讓方情況）；增值稅，無增值不涉及；企業(yè)所得稅，無增值不涉及；印花稅，0.05%，雙邊：不動產登記費用，80元。

　　■如真實出售，同房地產慈善信托設立時。

　　第三，由于頂層設計缺失，區(qū)域執(zhí)行差異明顯。各地對房地產慈善信托的登記和稅收標準不一，導致市場主體跨區(qū)域設立房地產慈善信托時面臨制度壁壘。比如，杭州市自2023年起在不動產慈善信托登記方面走在全國前列，成功落地了包括“全國首單”在內的多個具有里程碑意義的案例。2025年2月起，杭州各大不動產登記企業(yè)專窗可辦理“不動產慈善信托財產登記”服務，方便法人機構將不動產捐贈用于慈善事業(yè)。2025年8月，杭州市民政局等五部門聯合發(fā)布通知，調整了不動產慈善信托相關規(guī)則，明確受托人需為注冊地在杭州本級的信托公司或慈善組織，取消網簽備案環(huán)節(jié)、優(yōu)化流程等，為個人和機構捐贈不動產提供了便捷路徑。

　　再如，杭州市稅務局近年來制定本級文件，認可“杭州市注冊的企業(yè)+杭州市登記的基金會+杭州市備案的慈善信托”的情景，則基金會可以穿過慈善信托向其委托人開具捐贈發(fā)票，杭州稅務部門是認可“穿透”抵免效力的，但這僅局限于三者均在杭州市的情況。其他地區(qū)的稅務部門還沒有認可這種做法，也沒有在全國推廣。

　　根據我們的調研情況，對于上述問題提出三個對策如下：

　　第一，依托已試點不動產慈善信托財產登記試點的八個城市（杭州、北京、上海、廣州、廈門、天津、南京、蘇州，以下簡稱“八城”），對“房地產慈善信托”，進一步試點落實落細慈善信托稅收優(yōu)惠政策。①是企業(yè)或個人以房地產設立慈善信托享受企業(yè)所得稅或個人所得稅的稅收優(yōu)惠，以交付財產的公允價值為依據確定財產轉讓收入額，若無公允價值或無法證明其公允價值，則以取得上述財產時的歷史成本為依據確定捐贈額。②是實行慈善信托的稅前扣除資格認定。由受托人所在地民政部門和同級財政、稅務部門聯合確認，由上述部門在每年聯合發(fā)布公告。③是憑備案文件享受稅收優(yōu)惠。委托人憑慈善信托文件、房地產交付證明、民政部門備案回執(zhí)、慈善信托稅前扣除資格認定等材料，就設立房地產慈善信托財產進行抵稅。

　　第二，完善各類房地產設立慈善信托的稅收優(yōu)惠政策。對企業(yè)或個人以房地產設立慈善信托的行為，分別制定土地增值稅、契稅等稅收優(yōu)惠政策，減免有關登記費用，明確信托公司運營房地產慈善信托中不征房產稅、增值稅、土地使用稅等。鼓勵居民選擇在境內設立房地產慈善信托，鼓勵信托公司增加房地產慈善信托業(yè)務供給，促進居民財富有效管理，向社會資本有效轉化。

　　第三，頂層設計房地產慈善信托的業(yè)務規(guī)則，在八城推廣“杭州經驗”，各大不動產登記專窗可辦理“不動產慈善信托財產登記”服務，取消網簽，方便自然人和法人機構將房地產捐贈用于慈善事業(yè)。

（文章來源：華夏時報網）

(原標題：破解“房地產慈善信托”的稅優(yōu)空白)

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