擬募資規(guī)模逾380億元 酒店等多類別“上新”——首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)

　　Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月12日，已有12只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)，合計(jì)擬募資規(guī)模逾380億元。業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正實(shí)現(xiàn)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，一個(gè)底層資產(chǎn)和市場(chǎng)業(yè)態(tài)更加豐富，更具活力的多層次REITs市場(chǎng)生態(tài)正在加速構(gòu)建。

　　具體來看，本輪在上交所申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs包括中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、國(guó)泰海通崇邦封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、國(guó)泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金等，華泰紫金華住安住封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金則在深交所申報(bào)。

　　本輪項(xiàng)目申報(bào)的底層資產(chǎn)類型豐富，涵蓋了購(gòu)物中心、奧特萊斯、酒店、辦公樓、商業(yè)綜合體多種業(yè)態(tài)。其中，酒店、辦公樓、商業(yè)綜合體在REITs市場(chǎng)中均為首次出現(xiàn)，為投資者提供了差異化的投資配置選項(xiàng)。

　　募資規(guī)模方面，目前12只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs單只擬募資平均規(guī)模35億元左右?！斑@比基礎(chǔ)設(shè)施REITs里產(chǎn)權(quán)型項(xiàng)目大約10億元的平均規(guī)模更大。預(yù)計(jì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的整體規(guī)模有望在接下來的時(shí)間快速增長(zhǎng)，一定程度上改變之前基礎(chǔ)設(shè)施REITs供給不暢的問題。”瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉表示。

　　“上新”的底層資產(chǎn)中，酒店業(yè)態(tài)在滬深交易所各有一單申報(bào)。其中，在深交所申報(bào)的華泰紫金華住安住封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金原始權(quán)益人為上海安住此間商務(wù)信息咨詢有限公司，底層資產(chǎn)為廣州天河體育中心美居酒店和全季酒店、上海江橋萬達(dá)桔子水晶酒店項(xiàng)目三家酒店項(xiàng)目。在上交所申報(bào)的華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金，底層資產(chǎn)為位于18個(gè)城市的21家錦江都城品牌酒店。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示，酒店類資產(chǎn)作為首次納入REITs底層資產(chǎn)的業(yè)態(tài)，其價(jià)值需結(jié)合行業(yè)周期、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、品牌運(yùn)營(yíng)能力及現(xiàn)金流穩(wěn)定性等多維度綜合評(píng)估。

　　“具體來說，擬通過REITs上市的酒店或酒店資產(chǎn)包的評(píng)估價(jià)值應(yīng)不低于10億元，酒店的運(yùn)營(yíng)能力和資管能力顯得尤其重要?！敝軡J(rèn)為，盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)局部存在供給過剩，但位于核心區(qū)域、具備穩(wěn)定客流和成熟運(yùn)營(yíng)體系的優(yōu)質(zhì)酒店，仍具抗周期性和現(xiàn)金流韌性。建議投資者重點(diǎn)關(guān)注酒店資產(chǎn)區(qū)位需求、運(yùn)營(yíng)管理能力、歷史經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)及REITs收益與退出保障機(jī)制。長(zhǎng)期來看，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)有望通過REITs渠道實(shí)現(xiàn)退出，推動(dòng)中國(guó)酒店資產(chǎn)全生命周期管理的專業(yè)化與資本化升級(jí)。

　　日趨多元化的資產(chǎn)類型也要求投資人具備更強(qiáng)的底層資產(chǎn)甄別和綜合判斷能力?！吧虡I(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs存在比較顯著的差異，前者側(cè)重于完全市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)，后者則保留一定的公共公益屬性。投資者需要盡快熟悉和適應(yīng)新的市場(chǎng)?！敝煸獋ケ硎荆S著后續(xù)供給放量，市場(chǎng)初期認(rèn)知差、預(yù)期差帶來的溢價(jià)將消退，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格將更理性地反映底層資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

　　綜合目前申報(bào)的項(xiàng)目來看，底層資產(chǎn)范圍正從一二線城市擴(kuò)展至三四線城市，這有助于推動(dòng)下沉市場(chǎng)存量資產(chǎn)的流動(dòng)性重估和價(jià)值發(fā)現(xiàn)?！暗谕顿Y者而言，對(duì)這些下沉市場(chǎng)的了解度不夠，需要加強(qiáng)投研能力?！敝煸獋ケ硎荆壳安煌?xiàng)目、不同業(yè)態(tài)間的分配率分化明顯，從約3.8%到5.8%不等，反映底層資產(chǎn)現(xiàn)金流質(zhì)量和增長(zhǎng)預(yù)期的差異。未來，不同業(yè)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征將更明顯，參照海外經(jīng)驗(yàn)，酒店、奧特萊斯等波動(dòng)性大的業(yè)態(tài)可能需要提供更高的分配率作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。另外，也有投資人認(rèn)為部分申報(bào)項(xiàng)目的估值有待商榷。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然當(dāng)前存在部分項(xiàng)目估值偏高、資產(chǎn)質(zhì)量分化的挑戰(zhàn)，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs對(duì)打通不動(dòng)產(chǎn)投融資閉環(huán)、重構(gòu)定價(jià)體系、提升存量資產(chǎn)流動(dòng)性具有深遠(yuǎn)意義。在朱元偉看來，通過持續(xù)購(gòu)入和改造資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，擴(kuò)募效率和杠桿使用將成為重要觀察點(diǎn)。另外，市場(chǎng)的發(fā)展將更依賴于資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、管理人的專業(yè)能力以及定價(jià)機(jī)制的市場(chǎng)化與理性化。

（文章來源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)）

(原標(biāo)題：擬募資規(guī)模逾380億元 酒店等多類別“上新”——首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào))

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