【財(cái)經(jīng)分析】擴(kuò)容提質(zhì)與進(jìn)退有序：2026年公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)發(fā)展新格局

　　新華財(cái)經(jīng)上海2月12日電 隨著首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)獲交易所受理，我國(guó)REITs市場(chǎng)正式邁入“基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”的全面發(fā)展新階段。

　　展望2026年，公募REITs市場(chǎng)將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展特征？“熱行情”背后，市場(chǎng)如何看待部分項(xiàng)目的終止、撤回？聚焦后續(xù)投資，各機(jī)構(gòu)應(yīng)如何在守住安全底線的情況下合理布局？

　　雙輪驅(qū)動(dòng)拓版圖擴(kuò)容提質(zhì)啟新程

　　眼下，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)已步入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的常態(tài)化發(fā)展階段，市場(chǎng)規(guī)模較2024年末實(shí)現(xiàn)翻倍，成為了資本市場(chǎng)存量盤活的核心工具之一。

　　根據(jù)華西證券統(tǒng)計(jì)，截至2026年1月30日，國(guó)內(nèi)已上市的公募REITs數(shù)量達(dá)78只，總市值2287億元，流通市值為1247億元，另有37只產(chǎn)品待上市（24只首發(fā)、13只擴(kuò)募）。

　　可以看到，現(xiàn)階段市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出了三大特征：一是資產(chǎn)版圖擴(kuò)圍，從傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)延伸。2026年1月底，首批8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs獲受理，項(xiàng)目類型除購(gòu)物中心、奧特萊斯外還涵蓋了酒店、商辦、商業(yè)綜合體——其中陸家嘴REIT為“商辦+商場(chǎng)綜合體”，凱德REIT為“商辦+商場(chǎng)+服務(wù)式公寓綜合體”，保利發(fā)展REIT采用非綜合體混裝資產(chǎn)類型首發(fā)上市，涵蓋廣州商辦與佛山商場(chǎng)。

　　多位管理人預(yù)測(cè)，2026年度首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的募資規(guī)模將超314億元，并就此開啟“基建+商業(yè)”雙賽道。就目前來(lái)看，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地產(chǎn)品數(shù)量、募資規(guī)模和底層資產(chǎn)數(shù)量，大概率將超過(guò)2023年下半年推出的首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　國(guó)泰海通證券指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的落地，將撬動(dòng)超40萬(wàn)億元的存量商業(yè)資產(chǎn)，打開長(zhǎng)期擴(kuò)容空間。華泰證券表示，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs呈現(xiàn)供給提速、資產(chǎn)多元、單筆規(guī)模適中的特點(diǎn)，原始權(quán)益人涵蓋國(guó)企、民企、外企，體現(xiàn)了政策支持各類市場(chǎng)主體通過(guò)REITs盤活存量資產(chǎn)的導(dǎo)向，不過(guò)部分項(xiàng)目估值預(yù)測(cè)較為樂(lè)觀，后續(xù)需重點(diǎn)關(guān)注交易所審核反饋及估值調(diào)整情況。

　　戴德梁行分析認(rèn)為，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中，酒店類資產(chǎn)的資本化率整體處于合理區(qū)間，一線城市寫字樓資本化率貼合市場(chǎng)均值，二線城市零售商場(chǎng)類資產(chǎn)部分估值預(yù)測(cè)偏低，投資機(jī)構(gòu)還需警惕估值回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是擴(kuò)募機(jī)制常態(tài)化。目前，監(jiān)管層已將擴(kuò)募申報(bào)間隔時(shí)間由1年縮短至6個(gè)月，并進(jìn)行了流程簡(jiǎn)化，使得擴(kuò)募成為了市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)的重要引擎。來(lái)自中信建投證券的觀點(diǎn)認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制優(yōu)化的核心是提升市場(chǎng)流動(dòng)性與資產(chǎn)運(yùn)作效率，2026年的擴(kuò)募產(chǎn)品將持續(xù)貢獻(xiàn)規(guī)模增量，重點(diǎn)集中在基建與保租房賽道。

　　三是資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人表示，保險(xiǎn)、社保等長(zhǎng)期資金加碼增配，使得公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的日均成交額穩(wěn)中有升，并促進(jìn)了定價(jià)效率的持續(xù)改善。華泰證券進(jìn)一步指出，券商自營(yíng)和保險(xiǎn)資金是當(dāng)前公募REITs機(jī)構(gòu)配置的絕對(duì)主力，其中保險(xiǎn)資金偏好高分紅、基本面穩(wěn)健的資產(chǎn)，券商自營(yíng)則顯著青睞風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，兩類資金的布局差異推動(dòng)了市場(chǎng)定價(jià)的多元化。

　　進(jìn)退有序顯理性去粗存精促規(guī)范

　　值得一提的是，在市場(chǎng)熱度不斷升溫的背后，部分項(xiàng)目終止、撤回申報(bào)的情況亦時(shí)有發(fā)生。

　　2026年1月23日，滬深交易所同步披露了5單REITs集中終止／撤回申報(bào)，這是市場(chǎng)首次規(guī)?；耐顺霭咐?，標(biāo)志著REITs市場(chǎng)“嚴(yán)準(zhǔn)入、進(jìn)退有序”的生態(tài)正在形成。

　　具體到項(xiàng)目層面，上交所公布了3單，包括富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT（擴(kuò)募）、建信建融家園保租房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT；深交所有2單，包括建信金風(fēng)新能源REIT、華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT。五單項(xiàng)目申報(bào)時(shí)間跨度從2022年9月至2025年5月不等，其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募擱置逾3年，為公募REITs歷史上最久停滯案例。

　　據(jù)記者了解，此次終止、撤回的核心原因有幾個(gè)方面：

　　首先是監(jiān)管新規(guī)趨嚴(yán)。2025年12月交易所新版審核指引明確了7類終止情形，例如，材料過(guò)期（財(cái)務(wù)或評(píng)估報(bào)告超期未補(bǔ)）、回復(fù)超時(shí)（未按期回復(fù)問(wèn)詢）等因素均會(huì)觸發(fā)退出機(jī)制。

　　一位接近管理層的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，公募REITs試點(diǎn)五年，市場(chǎng)存量規(guī)模已超2000億元，進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，發(fā)行監(jiān)管思路從“重發(fā)行數(shù)量”轉(zhuǎn)向“重底層資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流穩(wěn)定性”是必然趨勢(shì)，新規(guī)的落地正是為了倒逼市場(chǎng)提升申報(bào)效率和質(zhì)量。

　　另有多位基金管理人士指出，按新規(guī)要求，交易所問(wèn)詢需在30日內(nèi)回復(fù)，特殊情況可延期30日，累計(jì)最長(zhǎng)60天，此前擱置的項(xiàng)目多因超過(guò)時(shí)限未回復(fù)，才觸發(fā)了清退條款。

　　其次是資產(chǎn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。部分項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定性、運(yùn)營(yíng)效率不符合高質(zhì)量要求，原始權(quán)益人就會(huì)選擇主動(dòng)撤回，擇機(jī)再報(bào)。一位參與公募REITs發(fā)行的中介機(jī)構(gòu)人士透露，底層資產(chǎn)估值下降也是重要原因之一，至少有三單項(xiàng)目因?qū)徟芷谳^長(zhǎng)，臨近審批時(shí)估值與上報(bào)時(shí)差距較大，需下調(diào)估值后重新申報(bào)，因此選擇主動(dòng)撤回。

　　再者，是出于對(duì)市場(chǎng)與策略的調(diào)整。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開閘后，部分機(jī)構(gòu)選擇重新優(yōu)化資產(chǎn)組合，這并不意味著原始權(quán)益人會(huì)暫停非核心項(xiàng)目的申報(bào)。

　　中金公司強(qiáng)調(diào)，集中撤回并非市場(chǎng)降溫，而是公募REITs市場(chǎng)從“重?cái)?shù)量”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量”的理性回歸。華泰證券亦表示，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開閘后，機(jī)構(gòu)資源向優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)傾斜，部分非核心、資質(zhì)一般的基建類項(xiàng)目被主動(dòng)撤回，這是市場(chǎng)成熟的體現(xiàn)，而非行業(yè)景氣度下滑的信號(hào)。

　　價(jià)值回歸定主線穩(wěn)健布局贏長(zhǎng)遠(yuǎn)

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次“終止”事件是公募REITs高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)階段，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)深化、政策護(hù)航持續(xù)，REITs市場(chǎng)有望在震蕩中實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和韌性增強(qiáng)。

　　華西證券預(yù)計(jì)，2026年，我國(guó)公募REITs的新增上市項(xiàng)目有望達(dá)到20單，年末總數(shù)破100單，總規(guī)模向3000億元沖擊。據(jù)中信建投測(cè)算，僅保租房賽道的REITs而言，其2026年全年的新增規(guī)模就有望超200億元，成為重要增量。中信證券則認(rèn)為2026年是邁向萬(wàn)億級(jí)的關(guān)鍵一年，長(zhǎng)期市場(chǎng)空間可達(dá)2萬(wàn)億元。

　　“觀察2026年的市場(chǎng)趨勢(shì)層面，伴隨商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的批量上市，公募REITs的資產(chǎn)類型將持續(xù)豐富；擴(kuò)募常態(tài)化將推動(dòng)單只產(chǎn)品做大，并使得平臺(tái)化運(yùn)作提速；監(jiān)管完善分紅、估值、退市機(jī)制，意味著優(yōu)勝劣汰的加劇?！鼻笆鐾顿Y人直言，“由此，聚焦投資層面，個(gè)人認(rèn)為，可繼續(xù)關(guān)注‘高分紅、優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)、具備擴(kuò)募潛力’的標(biāo)的，優(yōu)先布局保租房、高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)、核心商圈的商業(yè)資產(chǎn)，以穩(wěn)為主?！?/p>

　　中信證券則提示，各機(jī)構(gòu)應(yīng)關(guān)注公募REITs的解禁與利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在堅(jiān)守現(xiàn)金流基本面的前提下，擇優(yōu)布局。

　　華泰證券判斷，2026年REITs市場(chǎng)基本面的分化將更為明顯，市場(chǎng)將回歸價(jià)值邏輯。聚焦投資，各機(jī)構(gòu)需精選基本面穩(wěn)健、估值合理的優(yōu)質(zhì)品種。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】擴(kuò)容提質(zhì)與進(jìn)退有序：2026年公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)發(fā)展新格局)

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