首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs擬募資超314億，資金鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　中國內(nèi)地公募REITs正在迎來盤整期。

　　隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點啟動，首批8只REITs已經(jīng)于1月底申報至交易所，合計將募集資金314.75億元。

　　具體來看，這8只REITs中最大一單擬募資74.7億元，資產(chǎn)類型涵蓋購物中心、寫字樓、酒店等。8只REITs項目的底層資產(chǎn)經(jīng)營情況良好，部分項目最近一期處于滿租狀態(tài)。2026年預計分派率都在4.5%以上，最高接近5.5%。

　　在商業(yè)不動產(chǎn)REITs打開新局面的同時，也有部分前期申報的REITs產(chǎn)品主動撤回：1月19日，電子城產(chǎn)業(yè)園REIT宣布撤回，隨后萬科于1月23日撤回其倉儲物流REIT申請。1月24日，建設(shè)銀行與首創(chuàng)環(huán)保也同時宣布終止相關(guān)項目。

　　上述終止申報的REITs項目，底層資產(chǎn)類型涵蓋保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、新能源風電和水務(wù)污水處理。事實上，這些申請撤回的REITs申報后已經(jīng)停滯多時，此次撤回也在市場的預期之中。

　　公募REITs的進退抉擇，正折射出中國內(nèi)地REITs市場的變化。伴隨市場對REITs 產(chǎn)品的優(yōu)勝劣汰，短期內(nèi)資本市場的投資邏輯將迎來重塑，資金將更傾向于聚焦并布局長周期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。與此同時，投資者的選擇偏好也會反向傳導至資產(chǎn)持有方與基金管理人，進而帶動市場進入良性循環(huán)。

　　資產(chǎn)類型豐富

　　此次商業(yè)不動產(chǎn)REITs的申報熱潮，源于去年年末的政策支持。2025年12月31 日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，明確將公募REITs的試點范圍向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域擴容。

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，這無疑是一場期待已久的轉(zhuǎn)型契機：借助商業(yè)不動產(chǎn)REITs 這一渠道，沉淀已久的寫字樓、商場等存量資產(chǎn)有望被盤活，資產(chǎn)運營方也能夠走通“投-融-管-服-退”的全鏈條。

　　從首批申請的8只商業(yè)不動產(chǎn)REITs基本情況來看，其涵蓋的資產(chǎn)類型豐富。

　　根據(jù)公告，此次募資額最高的中金唯品會項目其底層資產(chǎn)為鄭州和哈爾濱的杉杉奧特萊斯項目，這兩大項目在2025年的聯(lián)營收入增長均超過17%，且連續(xù)三年加權(quán)平均出租率維持在99%以上。此外，華安錦江項目作為國內(nèi)首單以酒店為底層資產(chǎn)的REITs，涵蓋了分布在18個城市的21家“錦江都城”酒店。

　　此次，寫字樓類資產(chǎn)也加入商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報行列，從出租率、租約結(jié)構(gòu)等核心指標來看，相關(guān)底層資產(chǎn)成色亮眼。其中，匯添富上海地產(chǎn)REIT底層資產(chǎn)為黃浦濱江的鼎保、鼎博大廈，截至2025年末的出租率分別達到100%和99.33%。華安陸家嘴REIT底層資產(chǎn)則是晶耀前灘T1辦公樓項目以及相關(guān)車位、晶耀前灘商場北區(qū)及西區(qū)項目、晶耀前灘商場東區(qū)及南區(qū)項目，其辦公樓項目3年及以上長租約占比超過80%，預計募集規(guī)模28.10億元。

　　由此來看，此次申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)類型豐富多元，既有奧特萊斯，也包含酒店、寫字樓等。這對背負重資產(chǎn)的企業(yè)而言，無疑是盤活存量、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的重要推力。

　　一位粵港澳大灣區(qū)房企總部人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露：“自寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)被納入REITs申報范圍后，已有兩家基金公司主動與我們對接。目前公司正抓緊梳理旗下符合條件的資產(chǎn)包，密切關(guān)注市場機會。如果能成功將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包發(fā)行REITs，首要好處便是有效降低資產(chǎn)負債率，這對優(yōu)化當期財務(wù)報表、改善企業(yè)財務(wù)狀況將起到積極作用?！?/p>

　　與資產(chǎn)運營方的利好預期形成呼應(yīng)的是，投資者作為真金白銀投入的一方，態(tài)度則更為審慎。因此，在底層資產(chǎn)篩選上，從當前REITs申報的情況來看，多數(shù)分布于一二線城市重點區(qū)域，這也說明資產(chǎn)持有方、基金管理方也在努力通過篩選高效的底層資產(chǎn)，獲取投資者的信任。

　　一位不愿具名的私募機構(gòu)總經(jīng)理向21世紀經(jīng)濟報道記者補充道，盡管公募REITs試點范圍持續(xù)擴容，但是除去各種稅費、發(fā)行費等，符合上市要求的資產(chǎn)回報率需達到4.5%以上?！爱斍笆袌錾蠈懽謽?、商場等商業(yè)不動產(chǎn)存量龐大，但能穩(wěn)定達到這一收益水平的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不多。加之投資者對公募REITs持審慎態(tài)度，部分已上市REITs表現(xiàn)不及預期，這進一步推高了市場對底層資產(chǎn)的篩選標準。”

　　構(gòu)筑良性循環(huán)

　　值得注意的是，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報潮起的同時，部分REITs也在悄然撤回申報。這5只撤回的REITs分別是：建信建融家園租賃住房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT、建信金風新能源REIT以及富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴募申請。

　　其中，建行公告稱，其附屬公司建信住房服務(wù)有限責任公司作為原始權(quán)益人，已申請撤回“建信建融家園租賃住房”REIT的注冊及上市材料。萬科也公告稱，綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場環(huán)境等多種因素，并經(jīng)相關(guān)各方充分溝通和審慎論證分析，華夏萬緯倉儲物流REIT申報流程已經(jīng)終止。

　　然而，這些REITs的撤回，其實早已在市場的預期范圍之內(nèi)。以建信建融家園租賃住房REIT為例，2024年，其已經(jīng)收到交易所的問詢函要求說明對入池項目由非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的項目，是否符合相關(guān)的程序和實質(zhì)性要求發(fā)表明確意見。

　　此外，交易所也對估值的合理性提出疑問，其中指出：請結(jié)合可比項目的出租率、三個項目歷史出租率、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)政策等因素論證上述項目出租率預測值的合理性，并審慎調(diào)整出租率預測值。

　　實際上，建信建融家園租賃住房REIT正是此次5單撤回項目的典型縮影?；厮葜?024年，彼時公募REITs剛處于開閘初期，監(jiān)管層面與市場各方均持相對支持的態(tài)度。但隨著市場環(huán)境持續(xù)調(diào)整，這些REITs的底層資產(chǎn)經(jīng)歷了價值重估，租賃市場格局也發(fā)生了重大變化。以當下的市場標準與行業(yè)視角衡量，當初的申報決策已不再適配現(xiàn)有情況，因此選擇撤回申報，從邏輯層面而言完全合乎情理。

　　可供對比的數(shù)據(jù)是，Wind統(tǒng)計顯示，2025年第四季度，77只公募REITs合計實現(xiàn)營業(yè)收入近59.13億元，凈利潤約5.26億元，逾七成實現(xiàn)盈利，但盈利水平有所下滑。

　　根據(jù)中金公司測算，2025年四季度，公募REITs整體可供分配金額環(huán)比下滑16%，同比提升3%。部分項目管理人采用管理費減免、負向計提、原始權(quán)益人按承諾補足業(yè)績分紅等方式，對沖業(yè)績下行帶來的可供分配金額波動。

　　在此背景下，資本市場和投資者勢必要以更審慎的態(tài)度面對公募REITs的上市。不過，多家券商機構(gòu)在近期發(fā)布的研報中對公募REITs的后市仍然表示看好。

　　中信證券表示，獨立產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金回流的不動產(chǎn)空間，其價值終究會被發(fā)現(xiàn)。商業(yè)不動產(chǎn)REITs的即將推出徹底改變了不動產(chǎn)持有、運營、服務(wù)領(lǐng)域的生態(tài)，也為持有商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè)資產(chǎn)全面重估奠定了基礎(chǔ)。

　　國信證券則提醒，在對公募REITs的投資上，一方面，挖掘保租房、市政環(huán)保等剛需資產(chǎn)的穩(wěn)定分紅價值，憑借強制分紅機制獲取確定性收益；另一方面，布局數(shù)據(jù)中心、清潔能源等新基建賽道，分享產(chǎn)業(yè)升級帶來的資產(chǎn)增值紅利。此外，隨著擴募機制的成熟，通過篩選底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健、估值合理的優(yōu)質(zhì)標的，把握擴募帶來的增量機會。

　　從資本市場的反應(yīng)來看，投資者對公募REITs的申報與撤回已呈現(xiàn)淡然接受心態(tài)。公募REITs作為長坡厚雪的賽道，只有通過有效的市場聯(lián)動機制，篩選出“長租約、高出租率、專業(yè)化運營”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才是公募REITs市場自身成熟的關(guān)鍵，更是中國不動產(chǎn)市場穩(wěn)健運行的應(yīng)有之義。

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）

(原標題：首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs擬募資超314億，資金鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn))

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