京東產(chǎn)發(fā)欲攜1200億資產(chǎn)赴港上市

　　2026年1月26日，京東集團(tuán)旗下京東產(chǎn)發(fā)（京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司；JINGDONG Property，Inc.）正式向香港聯(lián)交所遞交A1申請文件，對外披露了公司的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)構(gòu)成、競爭優(yōu)勢及海外戰(zhàn)略，再次沖刺港股主板上市。

　　作為中國領(lǐng)先的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺(tái)，京東產(chǎn)發(fā)將攜超1200億元在管資產(chǎn)、覆蓋全球10余個(gè)國家的280余個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)奔赴資本市場。

　　網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心主任曹磊對《中國經(jīng)營報(bào)》記者指出：“京東產(chǎn)發(fā)遞交上市申請標(biāo)志著其作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施核心平臺(tái)的戰(zhàn)略升級邁出關(guān)鍵一步?！?/p>

　　從“重資產(chǎn)”到“輕重融合”

　　招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺(tái)，也是京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石。

　　截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~超1200億元人民幣，管理的基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積約2710萬平方米。其中，超過90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，按建筑面積計(jì)算，京東產(chǎn)發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中分別位列前三及前二。

　　從業(yè)務(wù)布局來看，京東產(chǎn)發(fā)已構(gòu)建起覆蓋國內(nèi)外核心節(jié)點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。在國內(nèi)，其倉網(wǎng)覆蓋29個(gè)省級行政區(qū)；在海外，已經(jīng)進(jìn)入亞太、歐洲及中東等市場，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點(diǎn)。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個(gè)國家和地區(qū)擁有53個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，海外資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~占比已增長至12.8%。

　　在大多數(shù)人的印象中，物流地產(chǎn)是典型的“重資產(chǎn)”生意，依靠土地增值和租金差價(jià)獲利，資金占用大、周轉(zhuǎn)慢。

　　然而，翻開京東產(chǎn)發(fā)的招股書，這一刻板印象正在被顛覆。

　　從營業(yè)收入來看，2024年京東產(chǎn)發(fā)實(shí)現(xiàn)總收入34.2億元，同比增長19.1%；2025年前九個(gè)月的收入已達(dá)30億元，超過2023年全年水平（28.7億元）。

　　在收入結(jié)構(gòu)中，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案業(yè)務(wù)是京東產(chǎn)發(fā)的核心支柱業(yè)務(wù)，2024年貢獻(xiàn)收入31.6億元，占比高達(dá)92.6%，其中來自外部客戶的收入占比為62.5%，較2023年提升3.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示出京東產(chǎn)發(fā)在減少關(guān)聯(lián)方依賴、拓展市場化客戶方面取得一定進(jìn)展。

　　還有一部分收入來自資產(chǎn)增值提升。在現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的全生命周期中，京東產(chǎn)發(fā)以多年來構(gòu)建的資產(chǎn)管理能力，在項(xiàng)目獲取及設(shè)計(jì)、開發(fā)管理及招商到運(yùn)營的每個(gè)階段創(chuàng)造附加價(jià)值，并持續(xù)通過資本循環(huán)獲得資產(chǎn)增值收益。

　　2020年至2024年，京東產(chǎn)發(fā)年均實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值變現(xiàn)收益13億元，累計(jì)回報(bào)率達(dá)到初始成本的40%。

　　第三部分收入來自基金/合伙投資平臺(tái)管理。京東產(chǎn)發(fā)自2019年開始設(shè)立首只私募基金，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已經(jīng)主導(dǎo)設(shè)立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、1個(gè)合伙投資平臺(tái)，以及在上海證券交易所的1只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（即嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT）。

　　“通過基金管理、REITs運(yùn)作等輕資產(chǎn)模式盤活存量資產(chǎn)，降低資金占用壓力，提升整體周轉(zhuǎn)效率?！敝焓雇顿Y人、網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心特約研究員郭濤說道。

　　招股資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)的基金管理規(guī)模從2023年年初的255億元增至2025年9月的410億元， 2023年、2024年和2025年前九個(gè)月分別實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收入1.70億元、1.97億元和1.47億元。

　　京東產(chǎn)發(fā)在招股資料中指出，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)的基金管理規(guī)模占到資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%，余下的805億元資產(chǎn)為未來發(fā)展基金/合伙投資平臺(tái)管理業(yè)務(wù)提供豐富的儲(chǔ)備。

　　曹磊指出，在商業(yè)模式上，京東產(chǎn)發(fā)構(gòu)建了輕重資產(chǎn)融合的“超級節(jié)點(diǎn)”體系，業(yè)務(wù)涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、資產(chǎn)價(jià)值提升及基金/合伙投資平臺(tái)管理三大板塊，通過主導(dǎo)設(shè)立多只基金及嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)REIT等工具，推動(dòng)資本循環(huán)與輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

　　經(jīng)調(diào)整盈利增長明顯

　　盡管規(guī)模與增長態(tài)勢亮眼，但京東產(chǎn)發(fā)的利潤表現(xiàn)情況仍然值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)2023年、2024年及2025年前九個(gè)月分別錄得凈虧損18.3億元、12.0億元及1.6億元；同期的經(jīng)調(diào)整盈利（非國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則指標(biāo)）分別為2.6億元、5.3億元、8.2億元。

　　京東產(chǎn)發(fā)在招股書中解釋，毛利率下滑主要受國內(nèi)投資物業(yè)公允價(jià)值持續(xù)虧損影響，2023年、2024年及2025年前九個(gè)月，京東產(chǎn)發(fā)投資物業(yè)及持有待售資產(chǎn)分別錄得公允價(jià)值變動(dòng)虧損18億元、16億元和9億元，該部分公允價(jià)值虧損主要受整體宏觀經(jīng)濟(jì)狀況影響。

　　“經(jīng)調(diào)整凈利潤逐年提升，直觀反映核心業(yè)務(wù)盈利能力增強(qiáng)，這得益于穩(wěn)定的出租率與運(yùn)營效率優(yōu)化。” 郭濤進(jìn)一步表示，但需要警惕兩大關(guān)鍵問題：一是國際財(cái)務(wù)準(zhǔn)則下仍存在持續(xù)虧損，主要受國內(nèi)投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)影響，雖屬非現(xiàn)金核算項(xiàng)，但可能影響資本市場對其估值的判斷；二是毛利率呈現(xiàn)小幅下滑趨勢，與行業(yè)龍頭存在差距，需要重點(diǎn)關(guān)注成本控制與服務(wù)溢價(jià)能力。

　　在公司股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，京東集團(tuán)通過JD Property Holding Limited持有京東產(chǎn)發(fā)74.96%股權(quán)，劉強(qiáng)東通過Max Smart Limited及其他實(shí)體間接控制約77.9%的投票權(quán)。

　　京東產(chǎn)發(fā)此次上市的募資用途，主要用于進(jìn)一步拓展海外關(guān)鍵物流節(jié)點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，以及進(jìn)一步提升在中國的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的密度與質(zhì)量，另外還有一部分用于提升解決方案與服務(wù)。

（文章來源：中國經(jīng)營報(bào)）

(原標(biāo)題：京東產(chǎn)發(fā)欲攜1200億資產(chǎn)赴港上市)

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