【財(cái)經(jīng)分析】2025年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場觀察：擴(kuò)容、分化與韌性生長

　　新華財(cái)經(jīng)上海12月30日電 2025年，國內(nèi)公募REITs市場在政策東風(fēng)與資本青睞的“呵護(hù)”背景下穩(wěn)步前行，呈現(xiàn)出三大鮮明的階段性特征。

　　首先，是“擴(kuò)容”——彰顯市場成長活力；其次，是“分化”——凸顯行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾；再者，是“破局”——機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，政策日益完善助力行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。

　　從規(guī)模擴(kuò)張到結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從亮點(diǎn)紛呈到難題待解，當(dāng)前，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場正經(jīng)歷從快速生長向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。

　　規(guī)模擴(kuò)容——存量擴(kuò)張與品類豐富雙輪驅(qū)動(dòng)

　　2025年，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場在政策護(hù)航與市場博弈中步入深度發(fā)展階段，告別了初期的快速試點(diǎn)，呈現(xiàn)出更為多元復(fù)雜的運(yùn)行格局。

　　從市場演進(jìn)脈絡(luò)來看，“規(guī)模擴(kuò)容”“結(jié)構(gòu)分化”“前景可期”三大關(guān)鍵詞貫穿全年，既勾勒出了當(dāng)前市場的運(yùn)行底色，也預(yù)示著未來的發(fā)展方向。

　　就規(guī)模維度來看，2025年1月至12月29日，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一級市場的首發(fā)項(xiàng)目共20單，募集資金規(guī)模434.50 億元（首發(fā)407.81億元、擴(kuò)募26.69億元）；截至12月29日，已上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量增至78只，累計(jì)發(fā)行規(guī)模約2017.50 億元，另有多只REITs處于待上市狀態(tài)，后續(xù)增量空間可觀。

　　值得注意的是，盡管2025年的發(fā)行節(jié)奏較2024年有所放緩（2024年累計(jì)發(fā)行29只，規(guī)模655.17億元），但擴(kuò)募機(jī)制的常態(tài)化運(yùn)行有效補(bǔ)充了市場增量。

　　記者還觀察到，在公募REITs規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，市場特征愈發(fā)鮮明。其一，是資產(chǎn)類型獲得了突破性拓展——數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施、城市更新等新領(lǐng)域相繼落地。2025年，市場中出現(xiàn)了多個(gè)“首單”項(xiàng)目，包括首批兩單數(shù)據(jù)中心REIT（南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT）、首單供熱管網(wǎng)REIT——國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、首單城市更新產(chǎn)業(yè)園REIT——華夏金隅制造工場REIT等，這標(biāo)志著公募REITs已覆蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保租房、消費(fèi)、高速、市政環(huán)保、能源和數(shù)據(jù)中心八大領(lǐng)域。

　　其二，是投資者結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的格局，且機(jī)構(gòu)占比持續(xù)提升。根據(jù)券商統(tǒng)計(jì)，截至2025年6月末，REITs市場的機(jī)構(gòu)投資者占比達(dá)97.21%，較2024年底提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，產(chǎn)業(yè)資本、券商、保險(xiǎn)為主要持有機(jī)構(gòu)。

　　來自中金公司的研究觀點(diǎn)指出，在利率持續(xù)下行、固收“資產(chǎn)荒”背景下，REITs穩(wěn)定的現(xiàn)金流特性使其成為機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)組合的重要選擇，這一需求支撐了機(jī)構(gòu)占比的高位運(yùn)行。

　　其三，是不同資產(chǎn)類型的交易活躍度差異顯著。截至2025年11月末，新型基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的區(qū)間日均換手率達(dá)0.92%，領(lǐng)先于其他品類，而交通基礎(chǔ)設(shè)施類以22.3億元的月成交額位居榜首，反映出市場對不同資產(chǎn)的偏好分化。

　　結(jié)構(gòu)分化——一級火熱與二級調(diào)整的冰火兩重天

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，2025年REITs市場最突出的亮點(diǎn)，在于一級市場的持續(xù)火熱與新資產(chǎn)類型的破局，而核心問題則集中在二級市場的波動(dòng)調(diào)整與基本面分化，即一、二級市場呈現(xiàn)出了鮮明的“冰火兩重天”格局。

　　就市場亮點(diǎn)而言，一級市場認(rèn)購熱情始終居高不下，成為全年市場的重要支撐。以華夏中海商業(yè)REIT為例，其公眾投資者和網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購倍數(shù)分別達(dá)到361.9倍和320.5倍，累計(jì)認(rèn)購金額近1600億元（比例配售前）；同期發(fā)售的中信建投沈陽國際軟件園REIT的網(wǎng)下及公眾認(rèn)購倍數(shù)也分別達(dá)到了83.3倍、247.5倍。

　　華泰證券研究所固收首席分析師張繼強(qiáng)指出，到8月22日，2025年來公募REITs的網(wǎng)下平均有效認(rèn)購比例僅為0.85%，公眾平均有效認(rèn)購比例低至0.19%，這充分彰顯了一級項(xiàng)目的相對性價(jià)比與REITs的稀缺性。

　　與一級市場的火熱形成鮮明對比的是，二級市場在2025年下半年陷入持續(xù)調(diào)整。

　　“2025年10月13日至17日，中證REITs全收益指數(shù)周度下跌1.44%，呈現(xiàn)出了‘四連跌’形態(tài)，彼時(shí)已上市的75單REITs總市值環(huán)比下降了1.33%。”一位機(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“根據(jù)我們測算，下半年以來市場已整體回調(diào)近6%?！?/p>

　　多位業(yè)內(nèi)專家指出，二級市場調(diào)整是多重因素交織的結(jié)果。一方面，是受到了“股債蹺蹺板效應(yīng)”影響。2025年下半年權(quán)益市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，資金從債性較強(qiáng)的REITs市場流出，導(dǎo)致交易活躍度下降。另一方面，長端利率的波動(dòng)亦不可忽視，尤其是分派率較低的保租房REITs對利率敏感度較高，利率上行削弱了其相對吸引力，引發(fā)了止盈交易。

　　再者，戰(zhàn)略配售份額解禁則增加了市場供給，短期內(nèi)會沖擊二級市場價(jià)格的穩(wěn)定性。最后，是部分底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期，如部分產(chǎn)業(yè)園大客戶退租、交通流量下滑等情況，進(jìn)一步動(dòng)搖了市場信心。

　　“總之，市場基本面的分化，加劇了二級市場的波動(dòng)?！?span id="stock_0.002670">國盛證券研究所分析師金晶表示，“同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者占比過高的問題也在逐漸顯現(xiàn)。身處市場流動(dòng)性有限的環(huán)境中，機(jī)構(gòu)行為的一致性可能放大市場波動(dòng)，而散戶投資者因信息劣勢與專業(yè)不足，參與熱情相對較低，也進(jìn)一步制約了二級市場的流動(dòng)性改善?！?/p>

　　前景可期——政策護(hù)航與價(jià)值重塑的長期邏輯

　　盡管2025年二級市場面臨諸多挑戰(zhàn)，但從長期來看，政策支持的持續(xù)加碼、擴(kuò)募機(jī)制的常態(tài)化以及資產(chǎn)類型的進(jìn)一步拓展，使得REITs市場的發(fā)展前景依然值得期待。

　　自2024年國家發(fā)展改革委公布“1014號文”推動(dòng)REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段后，2025年政策支持力度并未減弱，監(jiān)管層在提升項(xiàng)目質(zhì)量、完善擴(kuò)募機(jī)制等方面持續(xù)發(fā)力，為市場穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　金晶表示，低利率環(huán)境下REITs市場的配置機(jī)會依然突出，尤其是政策支持下的優(yōu)質(zhì)低估值項(xiàng)目與擴(kuò)募資產(chǎn)儲備充足的原始權(quán)益人，有望在未來展現(xiàn)出更強(qiáng)的增長韌性。

　　“一級市場打新收益雖可能呈現(xiàn)收斂趨勢，但仍將維持一定熱度?！鼻笆鼋灰讍T判斷，“二級市場方面，未來的投資主線將更加清晰，2026年可重點(diǎn)關(guān)注三條路徑。一是跟隨債市節(jié)奏把握交易機(jī)會，利率水平的波動(dòng)將為REITs提供分母端催化；二是把握政策催化時(shí)點(diǎn)，發(fā)行端與投資端政策的加碼有望改善市場流動(dòng)性；三是聚焦擴(kuò)募與解禁帶來的配置窗口，具備長期擴(kuò)募邏輯的標(biāo)的估值將得到支撐，而解禁后的超跌機(jī)會也值得關(guān)注?！?/p>

　　此外，資產(chǎn)類型的進(jìn)一步拓展將為市場注入新的增長動(dòng)力，一位券商固收部門負(fù)責(zé)人表示，文旅、養(yǎng)老等新資產(chǎn)類型尚無存量項(xiàng)目作定價(jià)錨，未來上市后市場可能給予一定的估值溢價(jià)，這將成為市場的重要增長點(diǎn)。

　　在業(yè)內(nèi)分析看來，2025年我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場在規(guī)模擴(kuò)容中完善結(jié)構(gòu)，在分化調(diào)整中顯現(xiàn)挑戰(zhàn)，在政策護(hù)航中孕育機(jī)遇。2026年，隨著市場機(jī)制的不斷完善、資產(chǎn)類型的持續(xù)豐富與投資者結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，REITs市場有望在韌性生長中實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展。

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】2025年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場觀察：擴(kuò)容、分化與韌性生長)

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