華泰證券：當下正值政策窗口期 推薦圍繞四條主線關注地產股

　　華泰證券研報稱，12月24日，北京住建委、發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知》，對限購政策、商貸及公積金政策進行優(yōu)化。北京地產新政有望加速當地市場回穩(wěn)進程，提振滬深政策預期。當下正值政策窗口期，推薦圍繞以下四條主線關注地產股，重點推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產品”的“三好”地產股；2、依靠運營能力在市場調整中掌握現金流生命線的房企；3、受益于香港市場復蘇的香港本地房企；4、受益于穩(wěn)健現金流、具備分紅優(yōu)勢的物管企業(yè)。

　　全文如下

　　華泰 | 地產：北京拉開新一輪房地產政策優(yōu)化序幕

　　核心觀點

　　12月24日，北京住建委、發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知》，對限購政策、商貸及公積金政策進行優(yōu)化。我們認為時點與力度基本符合預期，中央經濟工作會議指出著力穩(wěn)定房地產市場，北京率先出手穩(wěn)市場，新政后，北京在購房資格上松綁程度已高于上海，有望托底市場量價表現，推動市場回穩(wěn)，后續(xù)可關注上海、深圳是否跟進。

　　新政核心在于全方位縮短購房社保年限，推動房貸利率市場化定價

　　《通知》內容包括：1）全方位縮短社保年限，將五環(huán)內購房社保年限由3年降至2年，五環(huán)外則由2年降至1年；2）二孩及以上的多子女家庭可在五環(huán)內多購買一套；3）房貸利率不再區(qū)分首套和二套，根據市場化定價；4）二套房公積金貸款首付比例由30%降至25%。整體來看，政策從“資格端+信貸端”同步發(fā)力，穩(wěn)市場態(tài)度明確。

　　力度符合預期，目前整體政策松綁程度深圳>北京>上海

　　北京政策出臺之后，京滬深購房政策松綁程度進一步接近，具體來看，1）購房套數，京滬深三地本市戶籍在核心區(qū)購房套數均為2套，且多孩家庭可增購一套，非核心區(qū)購房均不限套數；但三地在購房社保年限要求有一定差異，目前松綁程度深圳>北京>上海，核心區(qū)分別為1/2/3年，非核心區(qū)分別為0/1/1年。非本市戶籍購房套數均為普通家庭1套，多孩家庭可增購1套。2）在商貸政策層面，北京調整后三地完全相同，均為認房不認貸，首套/二套首付比例分別為15%/20%，利率不再區(qū)分首套/二套，進行市場化定價。3）公積金層面，三地首套公積金貸款首付比例均為20%，但二套首付比例有所差異，北京25%、上海核心區(qū)25%/非核心區(qū)20%，深圳20%，松綁程度深圳>上海>北京。從貸款額度上看，深圳最高貸款額度亦是最高。

　　量價壓力驅動政策托市，后續(xù)可關注上海、深圳是否跟進

　　北京新房與二手房銷售量合計同比有所下滑，整體表現較上海、深圳偏弱。25年1-11月，北京新房與二手房合計銷售套數同比下降2.5%，上海、深圳分別同比上升2.7%、8.2%。具體到二手房市場，1-11月北京二手房銷售套數同比上升1.9%，上海、深圳分別同比上升8%、11%，均高于北京。房價方面，根據統(tǒng)計局數據，11月北京二手住宅價格指數環(huán)比下跌1.3%，跌幅高于全國的0.7%、上海的0.8%、深圳的1%?；诖?，本次北京樓市新政出臺，出臺后政策松緊程度與上海、深圳接近，在社保年限方面較上海更松。8-9月，新政出臺的次序為北京、上海、深圳，在當下市場尚在筑底回穩(wěn)的階段，且中央經濟工作會議指出著力穩(wěn)定房地產市場，后續(xù)仍需要關注上海、甚至深圳是否繼續(xù)跟進優(yōu)化購房政策。

　　重點推薦

　　北京地產新政有望加速當地市場回穩(wěn)進程，提振滬深政策預期。當下正值政策窗口期，推薦圍繞以下四條主線關注地產股，重點推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產品”的“三好”地產股；2、依靠運營能力在市場調整中掌握現金流生命線的房企；3、受益于香港市場復蘇的香港本地房企；4、受益于穩(wěn)健現金流、具備分紅優(yōu)勢的物管企業(yè)。

　　風險提示：行業(yè)政策波動風險，行業(yè)基本面下行風險，部分房企經營風險。

（文章來源：第一財經）

(責任編輯：70)