【財(cái)經(jīng)分析】結(jié)構(gòu)性分化主導(dǎo)市場(chǎng) 產(chǎn)業(yè)園REITs投資仍需緊盯“基本面”

　　新華財(cái)經(jīng)上海12月1日電（記者楊溢仁）2025年以來(lái)，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)業(yè)園板塊呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)，結(jié)構(gòu)性分化特征顯著。

　　分析人士認(rèn)為，展望2026年，各類公募REITs的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)將持續(xù)波動(dòng)與分化。盡管作為高股息含權(quán)資產(chǎn)，公募REITs仍有配置價(jià)值，但依舊建議各機(jī)構(gòu)審慎布局，關(guān)注基本面韌性較強(qiáng)的項(xiàng)目，同時(shí)把握估值回調(diào)后的吸納機(jī)會(huì)。

　　三季度業(yè)績(jī)分化加劇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)韌性凸顯

　　可以看到，2025年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)園REITs在行業(yè)供需調(diào)整（行業(yè)供給過(guò)剩與需求疲弱的矛盾突出）及政策引導(dǎo)的雙重作用下，呈現(xiàn)出整體承壓與局部亮眼并存的格局。

　　縱觀已上市各項(xiàng)目的整體盈利表現(xiàn)，公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)顯示，部分項(xiàng)目受區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、空置率上升影響，業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損。例如，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT上半年的凈利潤(rùn)為-855.36萬(wàn)元。彼時(shí)，中關(guān)村軟件園的空置面積達(dá)17.3萬(wàn)平方米，區(qū)域內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)加劇。

　　與之形成對(duì)比的是，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)與運(yùn)營(yíng)實(shí)力保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。東吳蘇園產(chǎn)業(yè) REIT上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2847.42萬(wàn)元，博時(shí)津開(kāi)科工產(chǎn)業(yè)園REIT同期凈利潤(rùn)達(dá)2373.54萬(wàn)元；另有部分頭部項(xiàng)目三季度的年化現(xiàn)金流分派率仍穩(wěn)定在5%以上，如華夏合肥高新REIT三季度末的分派率達(dá)5.27%，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗周期能力。

　　再?gòu)氖袌?chǎng)供給端看，產(chǎn)業(yè)園REITs作為公募REITs中數(shù)量最多的類型之一，2025年仍有“生力軍”不斷加入，新增的華夏金隅智造工場(chǎng)REIT項(xiàng)目，首募階段就獲得了403.87億元資金追捧，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)288.78倍，反映了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的強(qiáng)烈需求。

　　無(wú)疑，三季度數(shù)據(jù)進(jìn)一步驗(yàn)證了行業(yè)分化凸顯的態(tài)勢(shì)，而結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的涌現(xiàn)與市場(chǎng)生態(tài)的重構(gòu)將為未來(lái)發(fā)展奠定新的基礎(chǔ)。

　　結(jié)構(gòu)性分化成主基調(diào)多重維度差異顯著

　　不可否認(rèn)，2025年產(chǎn)業(yè)園REITs市場(chǎng)最核心的特征就是結(jié)構(gòu)性分化，這種分化貫穿區(qū)域布局、資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力等多個(gè)維度，行業(yè)內(nèi)“馬太效應(yīng)”持續(xù)加劇。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園REITs板塊內(nèi)部的區(qū)域分化呈現(xiàn)出了“核心強(qiáng)、非核心弱”的格局。具體而言，一線城市核心區(qū)的項(xiàng)目通常能憑借產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)保持穩(wěn)定，例如位于北京海淀區(qū)的金隅智造工場(chǎng)項(xiàng)目，其三季度報(bào)告期末的項(xiàng)目出租率為89.43%，簽約率為91.91% （簽約率在出租率的基礎(chǔ)上考慮了已簽約但尚未起租的面積）；國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 REIT方面，截至三季度末，其整體出租率達(dá) 96.49%，同比提升2.42%，在同期產(chǎn)業(yè)園 REITs中位居前列。與之相對(duì)，部分非核心區(qū)域或供給過(guò)剩區(qū)域項(xiàng)目的空置率高企，租賃談判空間持續(xù)擴(kuò)大。

　　此外，資產(chǎn)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)能力決定了各項(xiàng)目的業(yè)績(jī)成色，這也是促使運(yùn)營(yíng)分化加劇的關(guān)鍵因素之一。眼下，具備產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢(shì)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系的項(xiàng)目，能夠有效吸引優(yōu)質(zhì)租戶，保持租金與出租率穩(wěn)定；而定位同質(zhì)化、服務(wù)能力薄弱的項(xiàng)目，只能通過(guò) “以價(jià)換量”維持運(yùn)營(yíng)，且效果不及預(yù)期，進(jìn)一步加劇了收益壓力。

　　此外，租戶的需求升級(jí)，也將加速產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的持續(xù)分化。現(xiàn)階段，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的租賃需求已從單一成本導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向了對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的配套、政策支持、資源導(dǎo)入等綜合考量，這使得聚焦科創(chuàng)、智能制造等熱門賽道，且能提供全周期服務(wù)的園區(qū)更具競(jìng)爭(zhēng)力，而傳統(tǒng)同質(zhì)化園區(qū)則面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

　　規(guī)模擴(kuò)容可期聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)布局

　　業(yè)內(nèi)人士普遍判斷，產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)的分化仍將延續(xù)。不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園REITs的后市表現(xiàn)，各機(jī)構(gòu)也無(wú)需過(guò)于悲觀。

　　中信建投證券方面預(yù)測(cè)，截至2025年末，國(guó)內(nèi)公募REITs的上市規(guī)模有望達(dá)到2450億元，其中產(chǎn)業(yè)園 REITs 作為核心品類，將持續(xù)受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)與存量資產(chǎn)盤活需求，規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。同時(shí)，隨著行業(yè)洗牌的加速，優(yōu)質(zhì)園區(qū)料獲得更多資本溢價(jià)，而低效資產(chǎn)會(huì)逐步退出市場(chǎng)。

　　在中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰看來(lái)，不同產(chǎn)業(yè)園的觸底反彈時(shí)間存在差異，就目前而言，產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)、服務(wù)質(zhì)量高的產(chǎn)業(yè)園有望率先回暖。“向后看，伴隨上市步伐的放開(kāi)，更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園REITs將進(jìn)入市場(chǎng)，這類項(xiàng)目將為板塊樹(shù)立標(biāo)桿，引導(dǎo)資金向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中，反而有助于優(yōu)化板塊結(jié)構(gòu)，推動(dòng)行業(yè)優(yōu)勝劣汰?！标惵斦f(shuō)。

　　回到REITs的投資層面，多位受訪的投資人表示，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)將成為主線，各市場(chǎng)參與方需把握“擇優(yōu)限劣”的核心邏輯。

　　具體而言，投資策略需圍繞“優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健、適配”三大關(guān)鍵詞。一是優(yōu)先選擇一線城市核心區(qū)、租戶質(zhì)量高、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的項(xiàng)目，這類資產(chǎn)抗周期能力更強(qiáng)；二是關(guān)注區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著、歷史經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、租戶集中度分散的項(xiàng)目，這有助于降低單一租戶風(fēng)險(xiǎn)；三是把握估值合理窗口，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)觸底企穩(wěn)時(shí)介入，避免追高，同時(shí)長(zhǎng)期持有并定期跟蹤出租率、租金等核心運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，適時(shí)調(diào)整持倉(cāng)結(jié)構(gòu)。此外，分散投資仍是降低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，各機(jī)構(gòu)需結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)偏好合理配置資產(chǎn)。

　　展望未來(lái)，隨著發(fā)行流程優(yōu)化、長(zhǎng)期資金參與度提升及專項(xiàng)立法深化，產(chǎn)業(yè)園 REITs 的市場(chǎng)生態(tài)將持續(xù)完善，而聚焦產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向、具備核心運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有望在行業(yè)分化中脫穎而出，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定回報(bào)。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】結(jié)構(gòu)性分化主導(dǎo)市場(chǎng) 產(chǎn)業(yè)園REITs投資仍需緊盯“基本面”)

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