【財經(jīng)分析】公募REITs轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效” 資產(chǎn)混裝或為關鍵“突破口”

　　新華財經(jīng)上海11月24日電（記者楊溢仁）公募REITs作為連接資本市場與基礎設施的重要橋梁，其發(fā)展質(zhì)量直接關系到存量資產(chǎn)盤活與實體經(jīng)濟融資效率。

　　在國內(nèi)公募REITs“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局已然形成的大背景下，關于“資產(chǎn)混裝”的探討日益增多。

　　分析人士指出，在政策支持與市場探索的雙重驅(qū)動下，資產(chǎn)混裝已成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關鍵方向，但其全面推行仍需突破多重障礙，可借鑒海外經(jīng)驗，探索符合中國國情的發(fā)展路徑。

　　資產(chǎn)混裝：公募REITs的價值升級密碼

　　所謂“資產(chǎn)混裝”，即打破REITs單一資產(chǎn)類型限制，通過多元組合實現(xiàn)風險與收益的優(yōu)化平衡。這種模式最顯著的優(yōu)勢在于風險對沖效應，不同類型資產(chǎn)的周期性波動能形成天然互補，如在“光伏+水電”的組合中，夏季豐水期的水電出力可彌補光伏陰雨天氣的發(fā)電缺口，冬季枯水期則由光伏穩(wěn)定輸出，有效平滑現(xiàn)金流波動。同時，跨區(qū)域的資產(chǎn)配置還能進一步降低單一區(qū)域氣候、政策等風險對產(chǎn)品整體收益的沖擊，強化了產(chǎn)品的抗周期能力。

　　不僅如此，資產(chǎn)混裝帶來的規(guī)模效應與收益增厚還將構(gòu)成另一重核心優(yōu)勢，即資產(chǎn)混裝擴募后，基金管理規(guī)模顯著提升，運管機構(gòu)通過集中采購、統(tǒng)一運維等方式可降低單位運營成本，提升議價能力。更重要的是，不同資產(chǎn)的收益特性還能形成互補——如水電資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流與光伏項目的增長彈性結(jié)合，可實現(xiàn)“穩(wěn)健底倉+增長引擎”的組合效應。

　　“以中航京能光伏REIT的‘光伏+水電混裝’為例，這種組合符合經(jīng)營權(quán)類項目的擴募探索方向，能推動REITs市場從‘單一項目發(fā)行’向‘平臺化運營’進階，助力培育行業(yè)龍頭產(chǎn)品，為投資者提供更豐富的配置選擇，推動市場向成熟穩(wěn)定方向發(fā)展?！敝泻交鸩粍赢a(chǎn)投資部的相關負責人稱。

　　“REITs擴募是明確的發(fā)展方向，不同資產(chǎn)類型的資產(chǎn)混裝早已走入了投資機構(gòu)的視野?！钡虑谥袊A設施REITs主管合伙人史嘯稱，“企業(yè)在迎接REITs常態(tài)化發(fā)行時，需做好資產(chǎn)儲備與擴募安排，適配資產(chǎn)混裝等發(fā)展趨勢。”

　　“資產(chǎn)混裝帶來的資產(chǎn)分散性，不管是單一類型資產(chǎn)的區(qū)域分散，還是相似資產(chǎn)的收入分散，都能降低集中性風險，對已上市基金的穩(wěn)健運營意義積極?！辈r基金的相關負責人稱。

　　探索與桎梏：國內(nèi)資產(chǎn)混裝的現(xiàn)狀與堵點

　　可以看到，國內(nèi)公募REITs的資產(chǎn)混裝探索已邁出實質(zhì)性步伐，政策與市場形成了良性互動。

　　2025年8月，中航京能光伏REIT擴募獲批，成為了國內(nèi)首單“光伏+水電”資產(chǎn)混裝的項目，這標志著市場從單一資產(chǎn)擴募進入了多元化組合的“2.0時代”。

　　此前，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT則推出了“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”的組合，這驗證了同類行業(yè)不同業(yè)態(tài)混裝的可行性。

　　至于政策層面，國家發(fā)展改革委發(fā)布的“782號文”，明確提出支持同屬性類別下的資產(chǎn)混裝擴募，這為跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)資產(chǎn)整合提供了政策依據(jù)。

　　不過，記者觀察發(fā)現(xiàn)，當前國內(nèi)全面推行資產(chǎn)混裝仍面臨著多重堵點制約。就制度層面分析，專項立法的缺失會導致法律責任界定模糊，稅收優(yōu)惠覆蓋不全面，同時，資產(chǎn)重組階段的稅費成本還將抑制原始權(quán)益人的參與積極性；審批流程方面，混裝項目涉及多類型資產(chǎn)的評估、產(chǎn)權(quán)變更等復雜環(huán)節(jié)，審核周期較長，這不僅會增加時間成本，還可能導致優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失；市場層面，二級市場流動性不足、做市商制度不完善，加之投資者對混裝產(chǎn)品的定價邏輯缺乏共識，必然會導致資產(chǎn)估值與交易定價難度加大。

　　另外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性短缺也是不爭的事實?！澳壳胺蠗l件的資產(chǎn)多集中于國企，釋放動力不足，而民企項目的參與渠道仍需進一步暢通?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機構(gòu)投資人告訴記者，“不僅如此，專業(yè)人才短缺與管理人運營能力不足，也會成為制約混裝模式規(guī)?；l(fā)展的重要因素?！?/p>

　　借鑒與破局：海外經(jīng)驗賦能國內(nèi)路徑探索

　　需指出，海外成熟市場的發(fā)展實踐為國內(nèi)資產(chǎn)混裝提供了重要借鑒。

　　例如，美國REITs市場通過完善的專項立法明確了資產(chǎn)混裝的操作規(guī)范，允許跨行業(yè)、跨區(qū)域的多元化資產(chǎn)組合，其稅收穿透機制大幅降低了交易成本，激發(fā)了市場主體活力；新加坡REITs市場則聚焦特定產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資產(chǎn)整合，通過“核心資產(chǎn)+衛(wèi)星資產(chǎn)”的組合模式，在強化主業(yè)優(yōu)勢的同時實現(xiàn)了風險分散，其高效的審批流程與市場化定價機制提升了市場流動性。

　　前述經(jīng)驗表明，清晰的制度框架、合理的稅收政策與市場化的運作機制是資產(chǎn)混裝模式成功的關鍵。

　　結(jié)合國內(nèi)實際，業(yè)內(nèi)專家認為，推進公募REITs資產(chǎn)混裝需從制度、市場、生態(tài)三方面協(xié)同發(fā)力。

　　首先，于制度層面，應由頂層設計著手，明確混裝資產(chǎn)的分類標準、審核要求與法律責任，優(yōu)化稅收政策，對資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)變更等環(huán)節(jié)給予專項稅收優(yōu)惠；簡化擴募審批流程，為運營穩(wěn)健的混裝項目開設綠色通道，縮短審核周期，提升常態(tài)化發(fā)行質(zhì)效。

　　其次，于市場層面，需豐富優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給，鼓勵國企釋放存量資產(chǎn)，支持民企通過混裝模式參與REITs市場，開拓數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老等新型資產(chǎn)領域；完善做市商制度，推出REITs ETF及衍生品工具，提升二級市場流動性，引導投資者形成市場化定價共識。

　　再者，于生態(tài)層面，應擴大社保、年金等“長錢”入市規(guī)模，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)；加強投資者教育，通過專項信息平臺與線下交流活動，提升市場對混裝產(chǎn)品的認知度；同時，培育專業(yè)的管理人才隊伍，提升基金管理人的資產(chǎn)整合與運營管理能力，為資產(chǎn)混裝提供專業(yè)支撐。

　　總之，公募REITs資產(chǎn)混裝的全面推進，是市場從“規(guī)模擴張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型的必然要求。隨著制度體系的不斷完善、市場生態(tài)的持續(xù)優(yōu)化，資產(chǎn)混裝模式將充分釋放多元化配置的價值，為公募REITs市場注入持久動力，更好地發(fā)揮其服務實體經(jīng)濟、盤活存量資產(chǎn)的核心作用，推動資本市場與基礎設施領域?qū)崿F(xiàn)更高質(zhì)量的協(xié)同發(fā)展。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【財經(jīng)分析】公募REITs轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效” 資產(chǎn)混裝或為關鍵“突破口”)

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