公募REITs 有望修復(fù)！

從盤活到增效

公募REITs為資本市場(chǎng)引來(lái)“活水”

中國(guó)基金報(bào)記者李樹超王思文

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局中，公募REITs正從金融創(chuàng)新工具逐步成長(zhǎng)為推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。

　　近日，國(guó)家發(fā)展改革委表示，已累計(jì)向證監(jiān)會(huì)推薦上百個(gè)REITs項(xiàng)目，覆蓋十大行業(yè)，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過1萬(wàn)億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs在盤活資產(chǎn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)、提升運(yùn)營(yíng)效率等方面作用顯著。行業(yè)期待更多資產(chǎn)類型擴(kuò)容、長(zhǎng)期資金入市、市場(chǎng)流通性進(jìn)一步提升，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　盤活資產(chǎn)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率

　　為現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系注入活力

　　公募REITs的戰(zhàn)略作用，在于盤活海量存量資產(chǎn)，打通投融資循環(huán)的“任督二脈”，為新增萬(wàn)億元投資提供可持續(xù)路徑。

　　財(cái)通資管投資經(jīng)理付磊對(duì)記者表示，長(zhǎng)期以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目因投資規(guī)模大、資金回收周期長(zhǎng)、退出渠道有限，社會(huì)資本參與的積極性不高。而市場(chǎng)是資源配置的最有效手段之一，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展完善為一級(jí)市場(chǎng)提供了定價(jià)基準(zhǔn)，有利于吸引包括民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的各方社會(huì)資本挖掘潛在的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求，從而起到引導(dǎo)資源有效配置的效果。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部指出，基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金構(gòu)建了“投資-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的良性循環(huán)，回收資金可用于新建或改擴(kuò)建項(xiàng)目，引導(dǎo)資本流向國(guó)家重大戰(zhàn)略領(lǐng)域，為實(shí)現(xiàn)“十五五”規(guī)劃強(qiáng)基增效戰(zhàn)略目標(biāo)創(chuàng)造良好的投融資基礎(chǔ)。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億補(bǔ)充道，這種“盤活存量-回收資金-再投資”的模式，有效降低了杠桿率，為萬(wàn)億級(jí)新投資提供了可持續(xù)的路徑。

　　在優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與推動(dòng)普惠金融方面，公募REITs同樣發(fā)揮著不可替代的作用。

　　中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公募REITs能改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，有助于緩解原始權(quán)益人債務(wù)融資方面的壓力。

　　博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄表示，REITs不僅拓寬了社會(huì)資本投資渠道，更通過擴(kuò)募提升了資產(chǎn)分散性，降低了集中性風(fēng)險(xiǎn)。REITs作為權(quán)益類工具，在有效盤活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投資渠道、增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效方面發(fā)揮著重要作用。

　　紅土創(chuàng)新基金也提到，政策層面積極支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs，簡(jiǎn)化擴(kuò)募申報(bào)流程、支持跨區(qū)域整合資產(chǎn)，引導(dǎo)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)健康發(fā)展并快速擴(kuò)容，各方參與積極性顯著提升。

　　更關(guān)鍵的是，公募REITs以市場(chǎng)化機(jī)制倒逼基礎(chǔ)設(shè)施提升運(yùn)營(yíng)效率，要求管理方從“重建設(shè)”轉(zhuǎn)向“重運(yùn)營(yíng)”，為高質(zhì)量發(fā)展注入內(nèi)生動(dòng)力。

　　付磊表示，公募REITs需要進(jìn)行嚴(yán)格的信息披露，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量需要受市場(chǎng)廣大投資人檢驗(yàn)，通過公募REITs可以促進(jìn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提升運(yùn)營(yíng)效率。

　　中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步分析，公募REITs通過價(jià)格發(fā)現(xiàn)與治理優(yōu)化，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)效率的提升。二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)交易形成公開透明的“資產(chǎn)價(jià)格錨”，會(huì)促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提升現(xiàn)金流、降低運(yùn)維成本。而擴(kuò)募可以打造專業(yè)化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和數(shù)字化升級(jí)。更重要的是可以促使更多的原始權(quán)益人形成“以終為始”投資經(jīng)營(yíng)思路，按照REITs所需標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)、收購(gòu)資產(chǎn)。

　　萬(wàn)億強(qiáng)調(diào)，這種“價(jià)值與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益掛鉤”的機(jī)制，可驅(qū)動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向精細(xì)化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型，倒逼運(yùn)營(yíng)效率提升，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　更多資產(chǎn)類型擴(kuò)容、長(zhǎng)期資金入市等值得期待

　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)公募REITs市場(chǎng)將進(jìn)一步擴(kuò)容，流通性提升值得期待。

　　紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，“十五五”期間，金融強(qiáng)國(guó)建設(shè)的目標(biāo)以及促進(jìn)地方打通新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化需求強(qiáng)烈，公募REITs作為資本市場(chǎng)盤活存量資產(chǎn)的有效金融工具，可進(jìn)一步擴(kuò)容底層資產(chǎn)，更好地融入發(fā)展大局，助力金融強(qiáng)國(guó)建設(shè)。

　　劉玄表示，從海外市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場(chǎng)建設(shè)的推進(jìn)，資產(chǎn)類型將更為豐富，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定可控、分紅收益預(yù)期穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)韌性較強(qiáng)的資產(chǎn)更易受到投資者青睞。

　　在長(zhǎng)期資金方面，付磊表示，財(cái)政部發(fā)布的《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，將公募REITs納入投資范圍。公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征適合長(zhǎng)期配置，期待后續(xù)以社保資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金為代表的長(zhǎng)期資金可以入市。

　　另外，付磊認(rèn)為，目前公募REITs的投資人結(jié)構(gòu)以保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)配置型資金為主，日常交易換手率較低，后續(xù)可進(jìn)一步考慮擴(kuò)大投資人群體，適當(dāng)擴(kuò)大偏交易型投資人占比，提升市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　此外，中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，一是逐步放開投資機(jī)構(gòu)（包括Pre-REITs基金）作為擴(kuò)募或首發(fā)環(huán)節(jié)的原始權(quán)益人，將“資產(chǎn)收購(gòu)、孵化、運(yùn)營(yíng)及增值”推動(dòng)資產(chǎn)注入REITs。二是優(yōu)化擴(kuò)募審核程序，特別是對(duì)原始權(quán)益人、資產(chǎn)類型等均未變化的擴(kuò)募項(xiàng)目，在相關(guān)條件達(dá)到首發(fā)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簡(jiǎn)化審核程序，提升擴(kuò)募效率，降低擴(kuò)募戰(zhàn)線長(zhǎng)導(dǎo)致的不確定性。三是建議繼續(xù)與財(cái)稅部門保持積極溝通，出臺(tái)或明確相關(guān)支持政策，如適度擴(kuò)大REITs試點(diǎn)稅收政策在前端資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)的使用范圍等。

　　隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，未來(lái)，公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)募擴(kuò)生態(tài)的步伐將逐步加速，市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大，投資人群體將越發(fā)多元，帶動(dòng)市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步提升。

　　萬(wàn)億認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)2年，中國(guó)公募REITs的發(fā)行數(shù)量、規(guī)模將穩(wěn)定增長(zhǎng)，多層次REITs市場(chǎng)將逐步建立。隨著行業(yè)類別提升、投資者逐漸豐富、新發(fā)和擴(kuò)募逐步常態(tài)化，以及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，公募REITs將成為重要的投資工具，吸引越來(lái)越多的投資者關(guān)注。

　　劉玄表示，長(zhǎng)期而言，完善REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，優(yōu)化國(guó)資國(guó)土、稅收、會(huì)計(jì)處理等配套政策，將為REITs市場(chǎng)擴(kuò)面提質(zhì)提供長(zhǎng)期動(dòng)力。

公募REITs“硬價(jià)值”凸顯

中國(guó)基金報(bào)記者方麗

　　市場(chǎng)震蕩調(diào)整之下，部分公募REITs現(xiàn)金流逐步恢復(fù)、估值獲得一定修復(fù)空間，配置價(jià)值持續(xù)凸顯。受訪機(jī)構(gòu)表示，投資者需關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量與長(zhǎng)期分紅邏輯，結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)偏好合理布局。

　　部分公募REITs已具較高配置價(jià)值

　　多家機(jī)構(gòu)表示，目前部分公募REITs已具備配置價(jià)值。

　　“從宏觀流動(dòng)性、政策端、資產(chǎn)端和資金端等角度觀察，目前部分公募REITs已然具備較高配置價(jià)值，投資人可根據(jù)自身的投資目標(biāo)做好分散配置與再平衡?！必?cái)通資管投資經(jīng)理付磊表示。

　　紅土創(chuàng)新基金指出，從當(dāng)前點(diǎn)位來(lái)看，REITs產(chǎn)品具備長(zhǎng)期配置價(jià)值：一方面，現(xiàn)金流的逐步恢復(fù)為公募REITs提供了堅(jiān)實(shí)支撐，底層資產(chǎn)的盈利能力正在改善，未來(lái)分紅能力有望提升，為新投資者帶來(lái)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的機(jī)會(huì)；另一方面，當(dāng)前價(jià)格相對(duì)其內(nèi)在價(jià)值可能存在一定低估，具有估值向上修復(fù)的潛力，投資者有望在分享資產(chǎn)增值收益的同時(shí)，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的分紅回報(bào)。

　　“在基本面未有明顯變化條件下，對(duì)于已經(jīng)持有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)的投資者，我們建議長(zhǎng)期持有。在當(dāng)前點(diǎn)位，隨著部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回落，凈現(xiàn)金流分派率已有較大幅度的提升，可擇機(jī)配置?！奔t土創(chuàng)新基金表示。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億表示，當(dāng)前點(diǎn)位是具備長(zhǎng)期配置價(jià)值的。市場(chǎng)經(jīng)歷回調(diào)，部分項(xiàng)目在估值泡沫被擠出后出現(xiàn)了明顯反彈，當(dāng)前估值或處于相對(duì)均衡的水平，部分項(xiàng)目具備短期交易價(jià)值。但需要結(jié)合項(xiàng)目基本面、所處行業(yè)、投資者結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素綜合考慮。部分項(xiàng)目具備3～5年的較高分紅回報(bào)與估值修復(fù)潛力，值得長(zhǎng)期持有，建議保持積極關(guān)注。

　　博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄介紹，公募REITs價(jià)值回歸要落實(shí)在宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)預(yù)期以及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性上。由于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)屬性存在差異，對(duì)于不同資產(chǎn)類型、不同行業(yè)的公募REITs關(guān)注要點(diǎn)也不盡相同，但主要的投資邏輯基本相同，包括但不限于資產(chǎn)基本面經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性、行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性、區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性、資產(chǎn)估值的合理性、可供分配預(yù)測(cè)的可實(shí)現(xiàn)性，以及基金分紅、信息披露、投資人溝通等狀況。

　　看重資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值

　　當(dāng)前，行業(yè)分化依然明顯，機(jī)構(gòu)建議投資者結(jié)合自身需求，重點(diǎn)關(guān)注穩(wěn)健防御型、政策支持型及運(yùn)營(yíng)改善型三類REITs資產(chǎn)。

　　紅土創(chuàng)新基金表示，在市場(chǎng)震蕩、行業(yè)分化的背景下，投資者關(guān)注公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)，應(yīng)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策導(dǎo)向、行業(yè)基本面及資產(chǎn)特性，重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方向：與民生需求高度相關(guān)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施REITs，受益于政策大力支持和長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的新基建REITs，運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)改善、現(xiàn)金流逐步恢復(fù)、估值具備修復(fù)空間、資產(chǎn)具備升級(jí)潛力的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　萬(wàn)億認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，投資者或可重點(diǎn)關(guān)注兩類REITs資產(chǎn)：一是穩(wěn)健防御型，追求確定現(xiàn)金流，如收費(fèi)公路、清潔能源（風(fēng)電/光伏）等經(jīng)營(yíng)權(quán)或保租房、數(shù)據(jù)中心以及關(guān)聯(lián)租戶占比較高的倉(cāng)儲(chǔ)物流等產(chǎn)權(quán)型項(xiàng)目；另一類是周期成長(zhǎng)型，可謹(jǐn)慎布局被錯(cuò)殺的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或經(jīng)營(yíng)情況持續(xù)改善的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)?！熬C上來(lái)看，核心思路是從‘博市場(chǎng)反彈’轉(zhuǎn)向‘重資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值’，關(guān)鍵在于甄別具體項(xiàng)目的資產(chǎn)質(zhì)量、估值合理性和運(yùn)營(yíng)方能力?！?/p>

　　“首先，互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）和質(zhì)量較好的消費(fèi)類資產(chǎn)將持續(xù)受到市場(chǎng)歡迎。提振消費(fèi)是國(guó)家的長(zhǎng)期目標(biāo)，優(yōu)秀的商管團(tuán)隊(duì)會(huì)給資產(chǎn)帶來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流回報(bào)，目前看這兩個(gè)賽道都在持續(xù)擴(kuò)容，可重點(diǎn)關(guān)注。”先鋒瑞馳相關(guān)人士表示。

　　盈米東方金匠投顧團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在當(dāng)前震蕩市場(chǎng)環(huán)境中，投資者可重點(diǎn)關(guān)注分紅穩(wěn)定、杠桿低、資產(chǎn)負(fù)債表整合良好的REITs資產(chǎn)，比如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃房、市政環(huán)保等，這些板塊利率敏感度低、出租率穩(wěn)定，具有類似債券的防御特性，即使在2025年4月關(guān)稅沖擊期間，這些REITs仍能逆勢(shì)上漲。此外，新型基礎(chǔ)設(shè)施，如數(shù)據(jù)中心REITs受益于數(shù)字化轉(zhuǎn)型及政策支持，也存在布局機(jī)會(huì)。

　　華安基金不動(dòng)產(chǎn)投資管理部提醒，參與REITs投資，投資者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際目標(biāo)、收益風(fēng)險(xiǎn)偏好，選擇合適的行業(yè)板塊。對(duì)于追求穩(wěn)健分紅收益的投資者而言，在當(dāng)前環(huán)境下，具備防御屬性的行業(yè)板塊更值得關(guān)注，如保障性租賃住房、匹配民生剛需的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，以及一些政策屬性較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目；如果投資者在某些行業(yè)領(lǐng)域的投研能力較強(qiáng)，可以在市場(chǎng)化程度更高、彈性空間更大的項(xiàng)目上加大配置力度，追求更高的分紅收益以及可能的資本增值收益。

公募REITs市場(chǎng)情緒有望修復(fù)

中國(guó)基金報(bào)記者陸慧婧張玲

　　下半年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)震蕩下行。中證REITs全收益指數(shù)相比年中高點(diǎn)下跌超6%。同時(shí)，公募REITs打新收益也大幅下降，部分產(chǎn)品甚至出現(xiàn)破發(fā)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，近期REITs市場(chǎng)調(diào)整是受到投資者止盈、分派率下降、資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好回升等多重因素影響。展望未來(lái)，在低利率和“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs回調(diào)后估值趨于合理，長(zhǎng)期配置價(jià)值開始顯現(xiàn)。

　　自年中高點(diǎn)回調(diào)超6%

　　在上半年強(qiáng)勢(shì)上漲之后，下半年公募REITs市場(chǎng)開始震蕩回落。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，中證REITs全收益指數(shù)報(bào)收于1050.45點(diǎn)，相比今年6月23日1124.91點(diǎn)的高點(diǎn)下跌6.62%。

　　上半年漲幅居前的產(chǎn)業(yè)園、保租房類REITs產(chǎn)品拋壓較重。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月14日，華泰南京建鄴REIT、易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT自6月23日高點(diǎn)回調(diào)幅度超過20%，此外，中金重慶兩江REIT、廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT等23只產(chǎn)品自高點(diǎn)回調(diào)也超過10%。

　　對(duì)于公募REITs市場(chǎng)三季度以來(lái)的震蕩下挫，華安基金不動(dòng)產(chǎn)投資管理部認(rèn)為原因主要來(lái)自三個(gè)方面：第一，上半年累計(jì)了一定漲幅，一些投資者選擇“止盈”退出；第二，部分產(chǎn)品的二級(jí)分派率甚至不足3%，與債券類產(chǎn)品的利差收窄，配置吸引力下降；第三，A股強(qiáng)勢(shì)上漲，進(jìn)一步導(dǎo)致部分資金從REITs流入股票市場(chǎng)。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億提到了REITs市場(chǎng)短期供需結(jié)構(gòu)失衡的影響?！霸谑袌?chǎng)供給端快速擴(kuò)容時(shí)，增量資金未能同步跟進(jìn)，加之部分投資者的短期博弈行為，產(chǎn)生了階段性的流動(dòng)性壓力，放大了市場(chǎng)的下行幅度?！?/p>

　　不過，業(yè)內(nèi)對(duì)REITs市場(chǎng)后繼走勢(shì)依然持樂觀預(yù)期。財(cái)通資管投資經(jīng)理付磊認(rèn)為，下半年公募REITs全收益指數(shù)的走勢(shì)屬于快速上漲后的回調(diào)休整。“公募REITs作為一種現(xiàn)金流資產(chǎn)，和低波紅利等資產(chǎn)具備一定相似性。而支撐紅利資產(chǎn)配置價(jià)值的核心邏輯并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，隨著四季度配置窗口期的臨近，公募REITs有望與紅利資產(chǎn)走勢(shì)形成共振修復(fù)?！备独谡f(shuō)。

　　市場(chǎng)情緒逐漸修復(fù)

　　近期，公募REITs打新收益出現(xiàn)下滑，有產(chǎn)品上市后跌破發(fā)行價(jià)。受訪機(jī)構(gòu)和人士認(rèn)為，在政策的持續(xù)推動(dòng)下，后續(xù)公募REITs市場(chǎng)情緒有望修復(fù)，建議投資者積極把握機(jī)會(huì)。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，REITs打新收益下滑或破發(fā)，標(biāo)志著市場(chǎng)正進(jìn)入價(jià)值回歸的理性階段。

　　萬(wàn)億認(rèn)為，政策推動(dòng)是市場(chǎng)情緒回暖的重要條件，而市場(chǎng)交投情緒或者走勢(shì)出現(xiàn)變化甚至徹底逆轉(zhuǎn)，關(guān)鍵仍在于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)恢復(fù)與底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的實(shí)質(zhì)性改善。

　　萬(wàn)億指出，一級(jí)市場(chǎng)上，投資者需從“無(wú)差別申購(gòu)”轉(zhuǎn)向“精挑細(xì)選”，重點(diǎn)考察資產(chǎn)的區(qū)位質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性及發(fā)行估值的合理性，估值安全墊尤為關(guān)鍵。二級(jí)市場(chǎng)上，當(dāng)前部分低估值且運(yùn)營(yíng)情況具有韌性的項(xiàng)目為投資者長(zhǎng)期配置提供了良機(jī)?？芍攸c(diǎn)關(guān)注兩類資產(chǎn)，一是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、股息率具備極高吸引力的防御型資產(chǎn)；二是所屬賽道前景廣闊但被短期“錯(cuò)殺”的成長(zhǎng)型資產(chǎn)。

　　付磊表示，一級(jí)市場(chǎng)上，建議關(guān)注新發(fā)REITs的經(jīng)營(yíng)情況與一、二級(jí)同行業(yè)REITs產(chǎn)品的估值安全墊，避免盲目參與；二級(jí)市場(chǎng)上，歲末年初是機(jī)構(gòu)配置的窗口期，建議投資者加大對(duì)包括公募REITs在內(nèi)的紅利類資產(chǎn)的關(guān)注度。

　　長(zhǎng)線資金有望持續(xù)涌入

　　受訪機(jī)構(gòu)和人士認(rèn)為，價(jià)格調(diào)整，使部分優(yōu)質(zhì)REITs的分紅收益率提升。后續(xù)隨著公募REITs估值與流動(dòng)性逐步修復(fù)，保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等更多長(zhǎng)線資金有望入場(chǎng)。

　　“從公募REITs過往4年的發(fā)展情況看，其作為一種特殊的權(quán)益性產(chǎn)品，獨(dú)立大類資產(chǎn)的配置價(jià)值逐漸明晰。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在低利率、“資產(chǎn)荒”格局未明顯改變的情況下，REITs可供分配金額雖受基本面影響有所波動(dòng)，但整體表現(xiàn)仍較為穩(wěn)健，具備較好的配置價(jià)值，對(duì)于資金期限較長(zhǎng)且較大比例投資于類固收資產(chǎn)的保險(xiǎn)資金有較大吸引力。

　　盈米東方金匠投顧團(tuán)隊(duì)表示，REITs市場(chǎng)雖有回調(diào)，但底層資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，這使得分派率被動(dòng)走高。在低利率和“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs產(chǎn)品擁有4%至6%甚至更高的現(xiàn)金分派率，為追求穩(wěn)定收益的保險(xiǎn)資金帶來(lái)了明確的配置機(jī)遇。此外，公募REITs的強(qiáng)制分紅機(jī)制、10~30年長(zhǎng)久期、與股債市場(chǎng)相關(guān)性低、抗通脹等特性，也更為契合長(zhǎng)線資金的核心投資需求。

　　從認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，險(xiǎn)資對(duì)公募REITs比較認(rèn)可。2025年以來(lái)，險(xiǎn)資在REITs發(fā)行中的平均配售份額占比達(dá)到7.13%，較2024年的4.06%提升了3個(gè)百分點(diǎn)。部分新發(fā)行的數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，險(xiǎn)資的配售比例甚至超過15%。

　　該投顧團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，未來(lái)1~2年，在政策驅(qū)動(dòng)下，公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)突破，底層資產(chǎn)有望從傳統(tǒng)基建擴(kuò)大至鐵路、港口、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等民生消費(fèi)領(lǐng)域。同時(shí)，隨著估值與流動(dòng)性逐步修復(fù)，保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等長(zhǎng)線資金和民間資本有望入場(chǎng)，市場(chǎng)交易活躍度將得到提升。

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

(原標(biāo)題：公募REITs，有望修復(fù)！)

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