政策利好中的曙光乍現(xiàn)，地產(chǎn)基金或出現(xiàn)反轉(zhuǎn)信號(hào)？！

　　前陣子，上海樓市新政相信大家都有耳聞了。內(nèi)容主要三條：

　　1 、上海人外環(huán)外不限套數(shù)，外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套。非上海人社保滿一年不限套數(shù)，滿3年外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套。

　　2 、貸款不再區(qū)分首套房和二套房。

　　3 、非滬籍的購(gòu)買(mǎi)第一套住房免征房產(chǎn)稅，二套及以上的還是給予人均60平方米的免稅面積扣除。

　　早在8月的時(shí)候北京購(gòu)房政策就進(jìn)行過(guò)一次松綁。無(wú)獨(dú)有偶，繼北京、上海之后，深圳終于坐不住了。

　　羅湖、龍華、龍崗、寶安（不含新安街道）、光明、坪山這六個(gè)區(qū)，對(duì)深戶及有1年社保的購(gòu)房者，徹底取消限購(gòu)；即便是無(wú)社保的非戶籍人口，也可以購(gòu)買(mǎi)兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購(gòu)。也就是說(shuō)，深圳僅保留了福田、南山、寶安新安街道為核心限購(gòu)區(qū)。

　　地產(chǎn)是否已經(jīng)到了“否極泰來(lái)”之時(shí)？

　　如此密集的樓市松綁政策，而且都發(fā)生在一線城市。是否意味著地產(chǎn)政策即將變天，那地產(chǎn)板塊是否會(huì)迎來(lái)利好？

　　其實(shí)我們可以觀察到一個(gè)現(xiàn)象，在一輪市場(chǎng)大行情中，往往是普漲而非“獨(dú)漲”。即便回溯2014-2015年創(chuàng)業(yè)板那波歷史性牛市，期間也出現(xiàn)過(guò)傳統(tǒng)行業(yè)中相對(duì)底部板塊的階段性快速拉升。從市場(chǎng)整體向上的趨勢(shì)邏輯來(lái)看，處于低位的板塊普遍存在補(bǔ)漲需求。

　　那毫無(wú)疑問(wèn)地產(chǎn)板塊目前是低估值的，從數(shù)據(jù)上看，和地產(chǎn)相關(guān)的指數(shù)估值（PE-TTM）基本都為負(fù)，負(fù)PE反映行業(yè)整體凈利潤(rùn)虧損，但分位值低位表明估值已過(guò)度反映悲觀預(yù)期，具備修復(fù)潛力，也說(shuō)明目前地產(chǎn)板塊可能存在嚴(yán)重低估的現(xiàn)象。

　　多數(shù)地產(chǎn)指數(shù)估值為負(fù)（圖中為中證內(nèi)地地產(chǎn)主題指數(shù)）

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFinD 截至：2025.09.08

　　除了直接政策調(diào)整，資金環(huán)境的改善也為市場(chǎng)回暖添力。央行報(bào)告顯示，5月實(shí)施的一攬子政策已釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元（含降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)），政策利率下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款利率也被引導(dǎo)至3.06%的歷史低位，為購(gòu)房者和房企創(chuàng)造了寬松的資金條件。

　　另一大看點(diǎn)是保險(xiǎn)資金的潛在入場(chǎng)。目前保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額已突破36萬(wàn)億元，其“長(zhǎng)線長(zhǎng)投”的特點(diǎn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目匹配度高，未來(lái)或通過(guò)直接、間接方式參與商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目，為行業(yè)提供穩(wěn)定資金支持，助力平穩(wěn)度過(guò)調(diào)整期。可以說(shuō)當(dāng)前地產(chǎn)板塊正在享受政策和流動(dòng)性的雙重加持。

　　地產(chǎn)ETF曙光乍現(xiàn)

　　那是不是投資者可以買(mǎi)相關(guān)ETF呢？持有體驗(yàn)又會(huì)如何？我們還是拿數(shù)據(jù)說(shuō)話。細(xì)數(shù)當(dāng)下主流的地產(chǎn)ETF產(chǎn)品，可以看到主要分為兩個(gè)陣營(yíng)——純地產(chǎn)和金融地產(chǎn)。

　　如果是持有金融地產(chǎn)相關(guān)ETF體驗(yàn)感非但不差，而且還有點(diǎn)意外的小驚喜。比如廣發(fā)中證全指金融地產(chǎn)ETF（159940.SZ）這支產(chǎn)品，由于有銀行板塊的加持，近一年收益達(dá)到了40%以上，對(duì)比一些熱門(mén)賽道也不遑多讓，收益率更是超過(guò)了滬深300等主流寬基指數(shù)。

　　那純地產(chǎn)基金是否體驗(yàn)感很差呢？其實(shí)也并不是，拿市場(chǎng)最大的南方中證全指房地產(chǎn)ETF（512200）為例，其近一年收益也超過(guò)了31%，9月8日這天單日吸金更是達(dá)到5.3億元，市場(chǎng)活躍度似乎已經(jīng)起來(lái)了。

　　主流地產(chǎn)ETF走勢(shì)對(duì)比

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFinD 截至：2025.09.08

　　而從資金結(jié)構(gòu)分析，多數(shù)地產(chǎn)ETF的機(jī)構(gòu)投資者占比均超過(guò)個(gè)人投資者，前面提到的廣發(fā)中證全指金融地產(chǎn)ETF（159940.SZ）機(jī)構(gòu)占比更是超9成，而機(jī)構(gòu)資金顯然是更加“專業(yè)”的。當(dāng)前政策層面已明確釋放托底信號(hào)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)、限購(gòu)松綁等舉措正在加速落地，這為市場(chǎng)注入了短期信心，并可能推動(dòng)板塊在“金九銀十”等傳統(tǒng)窗口期出現(xiàn)波動(dòng)性上漲。

　　主流地產(chǎn)ETF資金情況

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFinD 截至：2025.09.08

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)視角出發(fā)，作為三駕馬車之一的“投資”是必不可少的。由此可見(jiàn)地產(chǎn)仍是中國(guó)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。盡管當(dāng)前面臨較大壓力，但政策支撐地產(chǎn)的方向未變，推動(dòng)地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的目標(biāo)也未調(diào)整。即便不期待整個(gè)行業(yè)立馬進(jìn)入復(fù)蘇周期，其 “從 ICU 里走出來(lái)” 的階段性彈性，仍具備關(guān)注價(jià)值。

　　市場(chǎng)波動(dòng)中，“舒服”的投資往往藏在被低估的分歧里。地產(chǎn)板塊既有政策持續(xù)托底的支撐，又有估值修復(fù)的空間，對(duì)于踏空后想穩(wěn)健補(bǔ)倉(cāng)的投資者來(lái)說(shuō)，或許正是當(dāng)下最值得靜下心來(lái)布局的方向。當(dāng)然，投資沒(méi)有絕對(duì)答案，結(jié)合自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力理性決策，才能真正讓持倉(cāng)“舒服”起來(lái)。

（文章來(lái)源：界面新聞）

(原標(biāo)題：政策利好中的曙光乍現(xiàn)，地產(chǎn)基金或出現(xiàn)反轉(zhuǎn)信號(hào)？！)

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